La figura del arrendador en el contrato de alquiler
En un contrato de alquiler el arrendador es la persona que cede el uso y disfrute temporal de una vivienda a cambio de recibir una renta. Pese a que lo solemos confundir con el propietario de la vivienda, el arrendador no tiene por qué serlo ya que también puede ser un usufructuario. Y esto influirá en lo que ocurra con tu contrato si el arrendador fallece.
Veamos las diferencias entre las dos figuras:
- El propietario de la vivienda (llamado en términos legales nudo propietario) es aquella persona dueña de la vivienda y que por tanto tiene pleno dominio sobre ella.
- El usufructuario es una persona que tiene derecho a usar o disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos y, por tanto, también tiene derecho a arrendar esos bienes.
Es decir, el arrendador de tu contrato puede ser tanto el dueño de una vivienda como una persona que tenga el usufructo, algo que se puede obtener, por ejemplo, tras una herencia donde en el caso de fallecimiento de un propietario la ley establece que su viudo o viuda tiene derecho a disfrutar de la vivienda, aunque no tiene la propiedad de esta.
Si no sabes si tu casero es pleno propietario o usufructuario puedes consultarlo en el encabezamiento de tu contrato de alquiler, donde se incluyen los datos de identificación del arrendador y el carácter con el que actúa en el contrato.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece nuestro casero?
En función de que el arrendador del contrato de alquiler sea propietario o usufructuario de la vivienda, ocurren dos cosas diferentes si este fallece.
En los contratos de alquiler donde el arrendador es el propietario de la vivienda, en caso de que este fallezca, el contrato de alquiler no ser verá modificado, es decir, continuará en vigor en los mismos términos en los que se haya firmado y solo se extinguirá una vez venza el plazo. Lo único que cambiaría es que, en este caso, sus herederos pasarían a ostentar la figura de arrendador al subrogarse al contrato.
Debes tener en cuenta en estos casos que el nuevo casero puede ser la persona que ha recibido la herencia en propiedad o en usufructo o, que si el propietario fallece sin dejar herederos, la vivienda pasará a ser propiedad del Estado, que se convertirá en tu nuevo casero.
Sin embargo, en los contratos de alquiler donde el arrendador es un usufructuario de la vivienda, la cosa cambia, ya que según indican los artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los artículos 480 y 513 del Código Civil, el contrato de alquiler quedará extinguido. Es decir, si tu casero es usufructuario de una vivienda y éste fallece, tendrás que hablar con el nudo propietario que será quién en términos legales habrá consolidado la propiedad y tomará la decisión sobre lo que ocurre con tu vivienda.
La ley establece que en estos casos el nuevo arrendador tiene que comunicar al inquilino la extinción del contrato de alquiler vigente por lo que, si este te no envía ningún escrito y continúa cobrando el alquiler, esto puede considerarse como la aceptación de una prórroga del contrato de alquiler.
