¿Qué es la fianza en un contrato de alquiler?
La fianza en un contrato de alquiler es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario como garantía, cuyo objetivo es cubrir posibles daños o deudas que puedan generarse durante la duración del contrato de alquiler.
El importe de la fianza del alquiler está regulado por la LAU y suele ser el equivalente a una mensualidad de la renta, en el caso de los alquileres de viviendas o a dos mensualidades, si se trata de arrendamientos de locales comerciales u oficinas.
La ley indica también que, al finalizar el contrato, el casero debe devolver la fianza al inquilino en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, siempre que éste haya cumplido con las condiciones del contrato.
¿Qué condiciones se deben cumplir para que el casero devuelva la fianza del alquiler?
Para que el casero deba devolver íntegramente la fianza del alquiler deben cumplirse tres requisitos principales: que el inquilino deje la vivienda en buen estado, que no existan deudas pendientes de pago (como el pago de una mensualidad o facturas de suministros pendientes) y que el contrato de alquiler haya finalizado en los términos establecidos.
Es decir que si el inquilino ha mantenido la vivienda en las mismas condiciones en las que la recibió (excepto por el desgaste normal de uso), entrega el piso limpio, sin desperfectos adicionales y está al día del pago de las mensualidades del alquiler y de los suministros, el casero debe devolver la fianza completa.
¿Qué se considera desgaste normal por uso?
Es importante distinguir entre lo que se considera desgaste natural por uso y los daños causados a la vivienda, ya que la devolución de la fianza depende de ello.
El desgaste normal por uso es el deterioro que sufre una vivienda o sus elementos por el paso del tiempo y su uso habitual. Se trata del deterioro natural de elementos como las paredes, suelos o muebles como puede ser, por ejemplo, de la decoloración de las paredes por el sol, roces en las paredes o suelos o pequeñas manchas o marcas en el mobiliario.
Por otro lado, los daños generados en la vivienda son aquellos que van más allá del desgaste normal y que son causados bien de manera intencionada por el inquilino o bien por el mal uso de la vivienda. Hablaríamos en este caso, por ejemplo, de agujeros grandes en las paredes, rotura de ventanas, quemaduras en superficies o rotura intencionada o evitable de muebles o electrodomésticos.
Si al finalizar el contrato de alquiler el propietario encuentra daños en la vivienda que exceden el desgaste normal, puede retener una parte o la totalidad de la fianza para cubrir los gastos de reparación.
¿Me devuelve la fianza el casero si he realizado cambios en la vivienda?
Si durante el contrato de alquiler hemos realizado algún cambio en la vivienda, como cambiar el color de las paredes, hacer agujeros para instalar una estantería o realizar una pequeña reforma, el hecho de que el casero nos devuelva o no la fianza dependerá de si hemos contado con su autorización previa para hacer estos cambios.
Si los cambios en la vivienda fueron autorizados por el propietario y no se nos ha indicado que la vivienda deba volver a su estado original antes de entregarla, el casero nos debe devolver la fianza completa al finalizar el contrato. Pero si hemos hecho los cambios o reparaciones sin autorización y el casero considera que esto afecta al estado original, puede retener una parte de la fianza para restaurar el inmueble.
Por eso es siempre conveniente contar con una autorización por escrito del casero antes de realizar ningún cambio.
