¿Qué debes saber sobre las cláusulas nulas en un contrato de arrendamiento de vivienda?


Publicado: 25 noviembre, 2021 | Seguros ARRENTA |
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Tanto si eres propietario como inquilino, te interesa conocer qué son y qué implican las cláusulas nulas en un contrato de arrendamiento de vivienda.

¿Qué debes saber sobre las cláusulas nulas en un contrato de arrendamiento de vivienda?

¿Qué es una cláusula nula en un contrato de alquiler de vivienda?

Una cláusula nula en un contrato de arrendamiento de vivienda es aquella que contradice a la legislación vigente. Se trata de cláusulas ilegales que si las incluyes como propietario pueden suponerte el pago de una indemnización al inquilino, y que, si las encuentras en el contrato de alquiler de vivienda como inquilino, podrás recurrir.

¿Qué normativa rige las cláusulas que puede incluir un contrato de arrendamiento de vivienda?

La ley que regula los alquileres es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley determina desde la duración del contrato de arrendamiento de vivienda hasta su suspensión, incluyendo aspectos como el pago de los suministros, la renta, la fianza o las obras que se realicen en la vivienda.

Revisando esta normativa podemos determinar cuándo una cláusula es nula ya que en su artículo 6 define que: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

¿Qué tipo de cláusulas nulas podemos encontrar en un contrato de alquiler de vivienda?

La fianza en el contrato de arrendamiento de vivienda

En el contrato de alquiler de vivienda, la fianza que se le puede exigir al inquilino de una vivienda habitual es de una mensualidad de la renta, por lo que si en el contrato se estipula una fianza mayor, esta cláusula será nula.

Al margen de la fianza, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que el propietario puede pedir otras garantías legales en el contrato de arrendamiento de vivienda siempre y cuando no superen el importe equivalente a dos mensualidades de renta para contratos donde el propietario sea una persona física. En caso de que el propietario sea una empresa y que por tanto la duración del contrato de alquiler de vivienda sea superior a 5 años, sí se puede exigir una garantía superior a dos mensualidades.

Cláusulas nulas relacionadas con la duración, prórroga o desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda

Desistimiento del contrato de alquiler de vivienda:

En primer lugar, la normativa indica que cualquier inquilino puede desistir el contrato de arrendamiento de vivienda, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Por eso cualquier cláusula sobre el plazo que debe transcurrir para que el inquilino pueda desistir del contrato mayor de seis meses, será nula.

Lo que sí pueden hacer los propietarios es incluir en el contrato de arrendamiento de vivienda una cláusula de indemnización para el arrendador en caso de que el inquilino desista el contrato antes del primer año. Pero esta indemnización también está regulada por la ley y será siempre de una mensualidad de la renta por cada año de contrato que el inquilino no haya cumplido. Si se indica una cantidad mayor, la cláusula también será nula. Hay que tener en cuenta que si en el contrato de alquiler de vivienda no se incluye ninguna cláusula que haga referencia a esta indemnización, el inquilino no tendrá que pagarla si desiste del contrato.

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda:

Tal y como comentamos en el post sobre la duración del contrato de alquiler de vivienda, según la ley, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda es de un mínimo de 5 años, en caso de que el arrendador sea una persona física, y de 7 en caso de que el arrendador sea persona jurídica. De este modo, si en el contrato de arrendamiento de vivienda se indica una duración menor al límite legal, la cláusula será nula y el inquilino podrá continuar en el piso hasta alcanzar el plazo de duración legalmente establecido.

Prórroga voluntaria del contrato de alquiler de vivienda:

Una vez hayan pasado estos 5 o 7 años, si el propietario no avisa al inquilino con antelación de que desea recuperar el piso, el arrendador está obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento obligatoriamente durante un mínimo de cinco años en los alquileres para uso de vivienda.

Cualquier cláusula incluida en el contrato de alquiler de vivienda que contradiga esto, es una cláusula nula, así como cualquiera que indique que el propietario puede recuperar su vivienda antes de la finalización del contrato de alquiler. Según la ley, un propietario solo podrá recuperar un inmueble una vez que haya pasado el primer año de contrato de alquiler y siempre y cuando justifique que necesita la vivienda para uso propio o para un familiar y avise al inquilino con antelación.

Gastos de la inmobiliaria en el contrato de arrendamiento de vivienda

En un contrato de arrendamiento de vivienda los gastos de la inmobiliaria y de la formalización de contrato podrán correr a cargo del inquilino o del propietario siempre que el arrendador no sea una persona jurídica (una empresa). En este último caso, aunque el contrato incluya una cláusula que indique lo contrario, los gastos de la inmobiliaria correrán a cargo del arrendador, ya que la cláusula será nula.

Cláusulas nulas relacionadas con la renta del contrato de arrendamiento de vivienda

En los contratos de alquiler de vivienda encontramos en ocasiones cláusulas nulas que hacen referencia a la renta y a sus modificaciones.

La renta que el inquilino pagará al propietario en concepto de alquiler no podrá variar mientras dure el contrato de arrendamiento de vivienda, a no ser que se indique en él una cláusula donde se estipule claramente que la renta se actualizará para ajustarse al IPC.  Por tanto, incluir una cláusula que indique que la renta se aumentará un x% cada año de duración del contrato, no solo será una cláusula nula (y por tanto el inquilino no estará obligado a pagar ese aumento), sino que actuará en contra de los beneficios del propietario que ya no podrá percibir el incremento del IPC anual por no indicarlo en el contrato de alquiler de vivienda.

Sin embargo, una cláusula que indique que se incrementará la renta del alquiler si el propietario realiza obras o mejoras en la vivienda será considerada nula ya que, en ningún caso, que el propietario haga obras en la vivienda le permitirá modificar la renta del alquiler antes de que hayan finalizado los 5 (o 7) años de contrato.

Cláusulas nulas relacionadas con las obligaciones o deberes de propietarios o inquilinos del contrato de arrendamiento de vivienda

Coste de las reparaciones:

Tal y como indica la ley, el propietario es quien debe hacerse cargo del coste de las reparaciones en la vivienda y el inquilino será responsable de reparar aquellos desperfectos que ocasione por su parte. Por eso, cualquier cláusula del contrato de alquiler de vivienda que indique que el inquilino tendrá que hacerse cargo de las reparaciones, será nula.

Acceso del propietario a la vivienda:

En todo contrato de alquiler se indica que la vivienda es de uso y disfrute del inquilino mientras dure el contrato de arrendamiento de vivienda, por lo que el arrendador no podrá acceder a ella sin permiso del inquilino en ningún momento. Así que cualquier cláusula incluida en el contrato de arrendamiento de vivienda que diga que el casero puede acceder a la vivienda para comprobar su estado o para cualquier otra actividad, también será una cláusula nula.

Indemnización al propietario por impago del alquiler:

Para “cubrirse las espaldas” algunos propietarios incluyen en los contratos de arrendamiento de vivienda una cláusula que exige una indemnización en caso de impago del alquiler. Esta cláusula es totalmente nula y no servirá para proteger al casero ante posibles impagos. Para ello, lo mejor es contar con un Seguro de Impago de Alquiler para vivienda que le dará la tranquilidad de que cobrará su renta ocurra lo que ocurra.

¿Qué es una cláusula abusiva en un contrato de alquiler de vivienda y qué implica?

En los contratos de alquiler de viviendas puedes encontrar otro tipo de cláusulas que, sin ser nulas, se mueven al límite de lo legal. Se trata de las cláusulas abusivas, un tipo de cláusulas que no contradicen estrictamente la ley, pero la exageran, y que por tanto, se pueden pleitear ante los tribunales. Pero ya hablaremos de ellas en otro artículo.


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