Prórroga de contrato de alquiler


Actualizado: 4 agosto, 2021 | Seguros ARRENTA |
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Si alquila o arrienda el inmueble para usarlo como vivienda habitual por un año o más también podrá tener una prórroga de contrato de alquiler cuando el tiempo de permanencia finalice.

Personas firmando un contrato de alquiler

El alquiler es la opción más viable para acceder a una vivienda, pero debido a la relación que se va a crear entre el inquilino y el propietario de la vivienda, es recomendable para ambos que todo conste por escrito.

En caso de utilizar un modelo de contrato de alquiler deben asesorarse para que brinde seguridad a las dos partes y queden reflejadas en sus cláusulas todo aquello que consideren relevante.

Por su parte el arrendador también puede contratar un seguro de alquiler para asegurar el cobro de las rentas mensuales del arrendamiento que va a firmar.

Actualmente se puede llegar a una duración de siete años, si el arrendador es una persona jurídica y a una prórroga de contrato de alquiler de 5 años si el arrendador es una persona física.

El inquilino tendrá el derecho de ponerle punto y final al contrato tanto al final de cada anualidad, tal como indica el art. 9 de la LAU como en cualquier momento.

Una vez transcurridos los 6 primeros meses de duración del alquiler, amparándose en la facultad que otorga a los arrendatarios de vivienda el art. 11 de la LAU no deberá pagar ninguna penalización para poder dejar la vivienda.

Es importante mencionar que por el contrario la propiedad no tiene opción, no puede decidir poner fin al contrato de alquiler de antes de transcurrir el tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento de vivienda, excepto en el caso de que el arrendador sea una persona física y ya haya pasado un año desde su contrato.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

¿Cómo se hace una rescisión de contrato de alquiler?

Si por ejemplo el inquilino quiere finalizar el contrato de alquiler, va a necesitar saber cómo se hace una resolución de contrato de alquiler, en base a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Para estos casos se plantean dos situaciones:

  1. Resolución dentro de los primeros 6 meses del contrato

    Es importante mencionar que estos 6 primeros meses son obligatorios, por lo que se podría plantear la posibilidad de que el arrendado finaliza el contrato pagando la renta entera de esos 6 meses.

  2. Resolución al haber transcurrido los 6 meses obligatorios

    En este caso la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el arrendado podrá finalizar el contrato comunicando al dueño su voluntad de hacerlo, por escrito y con un mes de antelación.

Visto esto, además, se podrá regular en el contrato de alquiler el pago de una indemnización al propietario, semejante a un mes de renta por cada año que quede por cumplir del contrato o la parte proporcional que corresponda.

Prórrogas obligatorias en el contrato de alquiler

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Esta prórroga obligatoria se efectúa si un mes antes del vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario no comunica al arrendador su deseo de no renovar el contrato o la prórroga.

apreton manos sobre contrato alquiler vivienda

Prórroga de contrato de alquiler de vivienda

Si ninguna de las dos partes se niega y la prórroga obligatoria se agota, es decir, ya no hay más prórrogas y se origina un silencio, representa que hay voluntad de las partes de que el contrato de arrendamiento se renueve.

Así pues, el contrato de alquiler se renueva de manera automática por tácita reconducción. Esta es una de las maneras más comunes de la prórroga de alquiler de vivienda.

Este nuevo contrato de alquiler tiene la peculiaridad que su duración será sólo de un año, independientemente de la duración del contrato anterior y la prórroga obligatoria también será de un año, continuamente hasta que algunas de las partes comuniquen su deseo de no renovar.

Motivos para no retrasar un contrato de alquiler

Los dueños de un inmueble tienen una serie de argumentos para no prorrogar un contrato.

Algunas de estas situaciones son las siguientes:

  1. El arrendador comunica al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad
  2. Demostrar motivos de cesión del inmueble para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
    Deberá comunicárselo al inquilino esta decisión con al menos con dos meses de antelación

Los abogados, hacen insistencia en que el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato por alguna de las personas implicadas en el acuerdo dará derecho a la parte que hubiera cumplido las suyas podrá exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del documento.

Recomendaciones de los especialistas

Los expertos aconsejan que cualquier comunicación sobre el cumplimiento del contrato se realice por escrito de manera fehaciente. De manera precisa, muchos recomiendan cumplir los plazos de preaviso indicados en el contrato o, en su defecto, en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

También es importante que quede constancia clara de la voluntad de las partes, pues de lo contrario, si hay que iniciar acciones judiciales ante un posible desahucio por expiración del contrato, necesitará que sea acreditado ante los tribunales.

Por otra parte, se debe considerar, que deben hacerse constar en el contrato de arrendamiento:

  • Todas las cláusulas que se consideren necesarias
  • Los anexos necesarios para, por ejemplo hacer constar el inventario del mobiliario, etc.
  • Identificación correcta de la finca arrendada
  • Cuantía de la renta

Entre las cláusulas que se suelen añadir en los contratos de arrendamiento se encuentra la que hace referencia a la revisión anual de la renta conforme al IPC y la cláusula que refiere el tema de las reparaciones.

Al poder existir cláusulas en el contrato que no se encuentran en los modelos estándar de contrato de vivienda que puedes encontrar en Internet, es importante que se sigan las recomendaciones de un abogado para no cometer errores que puedan perjudicar a alguna de las partes.


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7 comentarios en “Prórroga de contrato de alquiler

  1. Hola. Con fecha de ayer día 17 de octubre de 2021 he recibido una notificación por escrito de la propietaria de la vivienda que alquilo desde el 1 de diciembre de 2016, diciéndome que el próximo día 1 de diciembre de 2021 tengo que desalojar la vivienda porque ella necesita vivir en la misma. Justo ese día cumplen los 5 primeros años de alquiler. ¿Es legal? Y en caso afirmativo, ¿con cuánto tiempo debería haberme avisado de que me tengo que marchar? El escaso mes y medio que falta que tener que marcharme no es suficiente para encontrar otra vivienda en esta zona… Muchas gracias.

  2. Hola, tenemos un contrato desde el 1 deoctubre de 2017,el año pasado al no haber ninguna comunicación, se hizo una prórroga de 1 año… Ahora nos informan el mismo día 1 de una subida del 16,6 por ciento…. Mi consulta es:nos tendrían qué haber avisado con antelación? Se da por hecho una prórroga más? Podemos solicitar sino una prórroga extraordinaria? Gracias

    1. Hola, Ana. La subida o bajada, ojo este tema es importante, debe recoger ambas posibilidades, si no, la cláusula sería nula.
      Tiene que estar recogida expresamente en el contrato y se tiene que especificar el referente objetivo para su cálculo, generalmente el IPC. Les deben enviar cómo lo han calculado y de dónde sale dicha cantidad. Si tiene alguna duda, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados especialistas: www.martincorroto.com

  3. Alquilo el departamento donde vivo desde agosto de 2001. El 31 de agosto de 2021 venció mi último contrato. Unos días antes del último mes del vencimiento la representante de la propietaria me comunicó en foorma personal que la propietaria quería disponer del departamento para utilizarlo como vivienda. Ante el mi gran asombro, ya que después de 20 años no esperaba tal decisión comuniqué que no sabría si podría mudarme antes de fin de año.
    Desde el 1 de septiembre (un mes antes de que venciera mi contrato) he comenzado a buscar un departamento para mudarme. En verdad y a pesar de todos los esfuerzos, no he logrado encontrar algo que se adapte a mis necesidades.
    Quisiera saber si opera la extensión automática de mi contrato a 3 años y en caso de que así fuera cómo se actualizaría el monto del alquiler.
    Desde ya agradezco su asesoramiento.

    1. Dado el tiempo transcurrido desde que se firmó el contrato (20 años) hay que ver el contrato original y sus prorrogas porque la casuística puede ser variada, al haberse modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos en muchas ocasiones en dichos veinte años. Si tiene alguna duda, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados especialistas: www.martincorroto.com

  4. Un Contrato de Locación con vencimiento el día 30 de Septiembre del 2021 (Ley anterior) y notificada la inquilina por medio fehaciente, el locador está obligado a darle una prórroga.

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