REAL DECRETO LEY 7/2019

arrenta
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Claves sobre el decreto del alquiler.

Se producen modificaciones en las siguientes normativas:

  • Ley 29/1994 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU).
  • Ley de Propiedad Horizontal
  • Ley 1/2001, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
  • Modificaciones en el ámbito fiscal, en cuestiones relativas al IBI y AJD 

Principales modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • Se amplía la duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años, y a 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
  • Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años.
  • Se aumenta el plazo de preaviso para comunicar la no renovación del contrato, que antes era de 30 días para ambas partes. Ahora será de 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario.
  • No será necesaria la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
  • Si durante los 5 primeros años del contrato, o 7 en caso de persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia judicial, o el ejercicio de un derecho a compra, el arrendatario tendrá derecho a continuar en la vivienda hasta cumplir el plazo de 5 o 7 años de contrato.
  • Se limitan las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, no incluida la mensualidad en curso, por lo que el límite máximo será de 3 meses de rentas (1 mes de fianza y 2 meses de depósito). Con anterioridad no había ningún límite. Este punto convierte a los seguros de impago de alquiler en la mejor garantía para los arrendadores.
  • Se limitan las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, no incluida la mensualidad en curso, por lo que el límite máximo será de 3 meses de rentas (1 mes de fianza y 2 meses de depósito). Con anterioridad no había ningún límite. Este punto convierte a los seguros de impago de alquiler en la mejor garantía para los arrendadores.
  • La actualización de la renta nunca podrá ser superior al IPC anual.
  • No habrá subida de rentas por obras de mejora en los primeros 5 o 7 años de contrato.
  • Cuando el arrendador sea persona jurídica deberá hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. En el caso de ser persona física, se podrán trasladar al inquilino.
  • La actualización de la fianza solo tendrá lugar en la prórroga del contrato si se ha pactado previamente.
  • Quedan excluidas de esta regulación la vivienda turística, así como las viviendas de más de 300 m2 o con renta superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
  • En caso de desahucio, será de obligado cumplimiento por parte de los juzgados, la concreción y comunicación a los servicios sociales de la fecha y hora del lanzamiento.
  • Los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del presente Real Decreto Ley, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico aplicable en la fecha en la que se suscribieron. Sin embargo, las partes podrán acordar que los contratos preexistentes se adapten al régimen jurídico establecido en el presente RDL.

Principales modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal:

  • Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos para limitar la actividad del alquiler turístico.
  • Se reitera la obligación de realizar las obras de accesibilidad universal y contribuir todos los propietarios con un máximo de 12 mensualidades. El exceso a cuenta será asumido por quienes las hayan requerido.
  • Se incrementa el porcentaje mínimo que debe destinarse para el fondo de reserva, que pasará a ser de un 5% al 10% del último presupuesto ordinario.

Principales modificaciones en la Ley 1/2001, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (personas vulnerables):

  • En los procedimientos que impliquen el desahucio por impago o expiración del plazo contractual, se informará al demandado de la posibilidad de solicitar que se oficie a los Servicios Sociales para que se emita informe sobre su situación de vulnerabilidad social. El Juzgado podrá acordar la suspensión del procedimiento durante un plazo máximo de un mes, o tres meses si el demandante es una persona jurídica.
  • En relación con la ejecución de resoluciones de condena que impliquen el desahucio del inquilino, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento se deberá solicitar oficio a los Servicios Sociales con la finalidad de verificar su situación de vulnerabilidad social.
  • En cuanto al requerimiento de pago en el procedimiento de ejecución de bienes hipotecados, se introduce la obligación de comunicar el auto a los Servicios Sociales cuando el requerido (deudor, hipotecante no deudor o tercer poseedor) pueda encontrarse en situación de vulnerabilidad social.

Medidas fiscales relativas al IBI y AJD:

  • La suscripción del contrato de arrendamiento de vivienda de uso estable y permanente estará exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • En los supuestos de alquiler social de la vivienda por parte de la Administración o entes públicos, se elimina la obligación de repercutir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles al inquilino.
  • Se habilita a los ayuntamientos a aplicar gravámenes a las viviendas desocupadas con carácter permanente.
  • Los ayuntamientos podrán conceder bonificaciones de hasta el 95% del IBI a los propietarios de una vivienda de protección oficial (VPO) que decidan ponerla en alquiler.

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