Siniestros COVID-19

el seguro de impago de alquiler ante la situación excepcional del covid-19

DESCARGAR AQUÍ MODELOS DE ANEXOS DE CONTRATO PARA MORATORIAS Y CONDONACIONES y el real decreto ley 11/2020

envíenos sus preguntas y le responderemos a la mayor brevedad

PREGUNTAS Y RESPUESTAS MÁS FRECUENTES

Hay dos cuestiones de aplicación general:

1.- Se suspenden los desahucios y lanzamientos de inquilinos en situación de vulnerabilidad económica (por tanto, no todos) hasta 6 meses desde la entrada en vigor del RDL. El inquilino debe acreditar que está en tal situación. El arrendador también puede acreditar encontrarse en situación de vulnerabilidad, lo que será tenido en cuenta a los efectos de acordar la suspensión o no.

2.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en las mismas condiciones por hasta un máximo de 6 meses si el contrato vence en el periodo comprendido entre la entrada en vigor del RDL (2 de abril)  y los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma. La prórroga debe ser aceptada por el arrendador.

 Hay una tercera medida, la  de aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta,  que depende de la condición del arrendador. Al gran tenedor no se le deja margen, pero el propietario “particular” siempre tiene la decisión en sus manos. Se considera gran tenedor a aquel que sea titular de + de 10 inmuebles (no incluye garajes y trasteros) O  con menor número pero que en total sumen 1.500 metros construidos. No tienen que tener alquilados todos los inmuebles para ser gran tenedor.

Gran tenedor: El inquilino puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Si no llegan a un acuerdo, el arrendador debe optar obligatoriamente por una de las dos siguientes alternativas:  

  1. a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

  Particular: El inquilino podrá solicitar al arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. El arrendador comunicará al inquilino, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

Según el condicionado de la póliza, para cobrar el adelanto de rentas mes a mes es necesario que se haya presentado la demanda de desahucio. Pero ante la situación actual en la que nos encontramos, donde los plazos están paralizados mientras dure el estado de alarma, las compañías estaban realizando los adelantos cuando el abogado disponía de toda la información necesaria para presentar la demanda, aunque no pudiera hacerlo.

Por lo que, en aquellos casos en los que se declare un siniestro dentro de los plazos establecidos en la póliza y exista derecho a adelanto de rentas impagadas, pero no se pueda presentar la demanda de desahucio como consecuencia de la declaración del estado de alarma, una vez que el abogado designado les confirme que está en disposición de toda la documentación necesaria para presentar la demanda de desahucio. Podrá solicitar a la compañía de seguros mes a mes el adelanto de rentas.

Este punto está confirmado por las compañías MUTUA DE PROPIETARIOS, ARAG, DAS y ALLIANZ ASSISTANCE .

*En el caso de MUTUA DE PROPIETARIOS es necesario presentar un escrito para acceder al adelanto de rentas. En caso de que lo necesite puede descargárselo AQUÍ

*En el caso de ARAG, le solicitarán antes de cada adelanto mensual una declaración por escrito del propietario conforme a que no ha recuperado la posesión de la vivienda.

* En el caso de DAS podrá solicitar el adelanto de rentas mes a mes directamente a la compañía de seguros a través del correo rentas.quartopilar@das.es

*En el caso de ALLIANZ, también abonará en el momento en que su plataforma jurídica envié la documentación al abogado.

En el caso de condonación de deuda parcial o total, no se trata de impago sino de una rebaja en la renta, que el propietario ya asume que no va a cobrar, ya sea de forma voluntaria o por obligación. En caso de incumplimiento de la moratoria, la Aseguradora sí se hará cargo de las rentas impagadas.

Desde hoy, día 1 de abril, con la aprobación de las nuevas medidas adoptadas por el Consejo de Ministros, la obligación del pago de las rentas para los inquilinos de propietarios de menos de 10 viviendas persiste por lo que lo más razonable y práctico es que se lleguen a acuerdos entre arrendador y arrendatario proporcionales a los efectos y consecuencias que, en casa caso concreto, tenga la aplicación del RD y del RDL.

Solo en el caso de ser gran tenedor, es decir de tener más de 10 viviendas tienen obligación de condonación de rentas a aquellos propietarios con más de 10 viviendas, que no permitan a sus inquilinos hacer una moratoria en los alquileres; en ese caso la condonación será del 50 por ciento de la renta durante 4 meses, siempre que los inquilinos estén en situación de vulnerabilidad, requisitos recogidos en el artículo 5 del RDL 11/2020, que son:

Artículo 5. Definición de la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual.

  1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:
  2. a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
  3. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). NOTA: EL Iprem 2020 es de 548,20 euros a mes.
  4. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

  1. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  2. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
  3. b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
  4. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
  1. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Por ello, si el arrendador posee más de 10 viviendas, deberá elegir entre conceder una moratoria de cuatro meses del pago del alquiler, a devolver en 3 años; o rebajar el 50% del alquiler al inquilino durante cuatro meses. Respecto a la cobertura de impago, estamos pendiente de recibir respuesta por parte de las compañías, están analizando la situación y las alternativas por los equipos técnicas de cada aseguradora. Tan pronto las tengamos os lo haremos saber. 

EL artículo 10 tiene por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente real decreto-ley (se puede ver en pregunta anterior).

¿Cómo solicitar microcréditos los inquilinos en situación de vulnerabilidad? mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, del órgano competente de la comunidad autónoma, o sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. Los concederán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa.

En su caso, si el arrendatario no está dentro de las personas de vulnerabilidad que recoge el RDL recomendaría una moratoria parcial, ya que uno de ellos sí podría hacer frente al alquiler. Es decir, aplazar parte del alquiler en meses. Se adjunta un modelo (que habría que adaptar en función de las necesidades de ambas partes)  de acuerdo con una moratoria del 50% VER MODELO

Sobre los microcréditos a los inquilinos está aprobado a partir del uno de abril para aquellas familias que no puedan pagar alquiler por encontrarse en situación de vulnerabilidad provocadas por el COVID-19, es decir, personas que haya sufrido ERTES, ERES, reducción de jornada, etc. Hay un mes de plazo para solicitarlas. Se puede ver en las respuestas anteriores.

Para poder solicitar los microcréditos, las personas en situación de desempleo o de cese de actividad de trabajadores por cuenta propia, deberán acreditarlo mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, del órgano competente de la comunidad autónoma, o sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

En el caso de no tener recursos económicos: una declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según los supuestos anteriormente mencionados

Desde Arrenta estamos invitando a las partes a que alcancen acuerdos aplicando el sentido común, dado que, en mayor o menor medida todos somos afectados por las medias que es lo mismo que establece el RDL. El acuerdo debería ser proporcional a la bajada de ingresos de la unidad familiar o, a la totalidad de arrendatarios, como en el presente caso.

Aunque la obligación del pago total de las rentas persiste en caso de propietarios de menos de 10 vivienda, lo más razonable y práctico es que se lleguen a acuerdos entre arrendador y arrendatario proporcionales a los efectos y consecuencias que, en casa caso concreto.

Si el acuerdo no pudiese darse, el RDL establece mecanismos para que el arrendatario acceda a microcréditos para poder pagar el alquiler. Así, el artículo 10 del RDL regula un programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

Por ello, las compañías aseguradas han tomado una serie de medidas para facilitar los acuerdos entre arrendadores y arrendatarios de tal forma que la cobertura del Seguro de Impago de Alquiler no quede afectada.

Los acuerdos más comunes son los recogidos en los apartados siguientes: moratorias, condonación de rentas y rebajas de rentas.

MORATORIAS EN EL PAGO

Se trata de aquellos casos en los que el propietario pacta con el inquilino retrasar el pago de una/s renta/s o parte de estas.

Se deberá firmar un acuerdo de moratoria y enviar a Arrenta para hacérselo saber a la compañía aseguradora.

En estos casos cuando el arrendatario no cumpla el acuerdo de moratoria se debe declarar el siniestro, lógicamente se habrá superado el plazo de los 45 días para la declaración del siniestro. Pero si el propietario declara que ha existido una moratoria, desde las compañías se aplicará el plazo a partir de la finalización de la moratoria (será desde la fecha de incumplimiento de la moratoria, es decir el primer impago de esa moratoria). Se reclamará por el total adeudado (total del importe aplazado más rentas no aplazadas ya vencidas y no pagadas) y se adelantará al propietario el importe reclamado menos las franquicias incluidas en póliza. No será necesario realizar anexos a la póliza ni devoluciones de prima, pero es muy importante para el futuro que todo quede pactado. Hemos preparado un documento “tipo” para que los propietarios dejen constancia de la moratoria a efectos legales. Descargar: AQUÍ.

CONDONACIÓN DE RENTAS (REBAJA DE LA RENTAS)

Por un tiempo determinado:

Supone que el propietario renuncia a la totalidad o parte de una/s renta/s por un periodo de tiempo determinado. En estos casos es necesario que el propietario aporte un documento en el que se acuerde la condonación, nos lo tendría que hacer llegar para comunicarlo a la compañía y procederá a realizar un anexo a la póliza y efectuará el correspondiente extorno de prima, dependiendo de la compañía (de momento las compañías que han confirmado que harán devolución de parte de la prima son MUTUA DE PROPIETARIOS y ARAG).

Por un tiempo indefinido:

En aquellos casos en los que el propietario acuerde una rebaja en el importe de la renta de forma indefinida, para que la compañía proceda a realizar una devolución de prima es necesario que el propietario facilite el acuerdo de rebaja y se emita el anexo correspondiente. En este caso dicha rebaja sí que será la base del cálculo de la prima de la siguiente anualidad. Esta opción no afecta a la tramitación de siniestros. La compañía procederá a realizar anexo a la póliza y devolución de prima.

Debido a la reducida movilidad, hay distintos métodos dependiendo de si el inquilino y propietario disponen de impresora o correo electrónico.

El cruce de los correos electrónicos es un método válido para la aceptación de los acuerdos. Si disponen de impresora, lo más recomendable es firmar el acuerdo por las dos partes y enviarlo por email.

Si no disponen de impresora pueden escribir el acuerdo en un papel y firmarlo. A continuación, enviar una fotografía del mismo por whatsapp. Si la otra parte tampoco dispone de impresora se recomienda recoger la aceptación del acuerdo igualmente escrito en un folio y firmarlo para remitirlo a la otra parte igualmente por whatsapp.

En todo caso un cruce de correos electrónicos o de mensajes en el que se recoja el acuerdo de las partes también sería válido.

Siempre guardando a buen recaudo la prueba de esa comunicación.

En el caso de llegar a un acuerdo con los inquilinos, nos deberán hacer llegar la siguiente documentación e información a través de la dirección de correo seguroalquiler@arrenta.es

  • Número de póliza/Compañía de seguro.
  • Documentos adjuntos: Acuerdo firmado.
  • Datos de contacto del asegurado.
  • Datos de contacto de los inquilinos.

Si cuenta con un seguro de impago de alquiler y en el caso de que el inquilino no cumpla con el acuerdo de moratoria, tendrá que comunicárnoslo antes de los 45 días del incumplimiento de dicho acuerdo, para que la compañía proceda a abrir siniestro de la forma habitual (según las indicaciones anteriormente expuestas) y le dé cobertura al impago. Nos lo deberá comunicar a través del correo siniestros@arrenta-qp.es

Le recordamos además que, dentro de las coberturas de la póliza, dispone de un asesoramiento jurídico de las compañías; dicho servicio lo puede solicitar a través de los siguientes teléfonos:

Mutua de Propietarios: 918315496 o 937079700

Arag: 912 971 170 ó 93 485 89 07 

Das: 91 411 37 09

Allianz Assistance: 91 748 67 51

Para contratos de alquiler ya firmados existen dos compañías que permiten contratar seguro de impago de alquiler, pero tienen sus requisitos: 

Mutua propietarios: requiere un estudio de viabilidad del inquilino con la documentación de ingresos actuales.

ARAG: Sin estudio de viabilidad, el contrato de alquiler debe tener más de un año y aplica 3 meses carencias (es decir si incumple los primeros meses no estaría cubierto el impago. Si el contrato de alquiler está firmado hace menos de un año, se necesita realizar estudio de viabilidad. 

Pasos para contratarlo: AQUÍ

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