Los caseros se blindan contra los impagos: más seguros y consultas a ficheros de morosos.

Los caseros se blindan contra los impagos: más seguros y consultas a ficheros de morosos.

Los cambios legislativos introducidos por el Gobierno en materia del alquiler han aumentado el temor de los propietarios de viviendas a toparse con un inquilino que no les pague las rentas, por lo que están recurriendo en mayor medida a los seguros de impago, a consultar ficheros de morosos y a realizar análisis de solvencia de los posibles arrendatarios.

De la mayor inquietud de los caseros da cuenta el informe semestral sobre ‘La preocupación de los propietarios a sufrir morosidad en su alquiler’ que realiza Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), una encuesta que muestra que tres de cada cuatro propietarios temen tener que enfrentarse a un caso de morosidad, un 25% más que en el segundo semestre de 2018. Además, según FIM entre enero y mayo de 2019 las inscripciones de morosos en su fichero han aumentado un 6,42%, respecto al mismo periodo del año pasado.

Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad de Fichero de Inquilinos Morosos señala que para comprender mejor la prevención de los caseros hay que tener en cuenta que en España la forma de ahorrar ha sido tradicionalmente invertir en vivienda, al considerarse un valor seguro y estable, por lo que “el 95% de las cerca de 3 millones de viviendas que se calcula integran el mercado del alquiler en España son de particulares, que alquilan para tener un pequeño complemento a su salario o a su pensión” o sus ingresos como autónomos. Cardona justifica la mayor intranquilidad de estos propietarios particulares en que “no son expertos en el sector inmobiliario y no están acostumbrados los cambios legislativos ya que desde 1994 a 2018 la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) no se había tocado prácticamente nada” y calcula que “los contratos de alquiler se han reducido un 7,8%, entre otros motivos, por las modificaciones legislativas”.

Los propietarios se lo piensan y ante las dudas, solicitan más información y documentación sobre los candidatos que se interesan por su inmueble, según Cardona, quien asegura que desde la aprobación del Decreto Ley se han multiplicado “por cuatro el número de solicitudes de informes que recibimos en FIM”.

Un aspecto que deja claro el representante de FIM es que tanto para consultar su fichero de morosos como para incluir a un inquilino en dicho registro a consecuencia de un impago hay que tener el consentimiento expreso del arrendatario –debido a la ley de protección de datos- indicando que el permiso para incluir al inquilino en el registro debe quedar recogido en el contrato de arrendamiento.

Cardona recalca que los informes de solvencia y conocer los antecedentes de morosidad de un futuro inquilino son “una herramienta preventiva” que pueden utilizar los propietarios, aunque subraya que “lógicamente el riesgo cero no existe”.

Otra herramienta preventiva que también atraviesa un buen momento son los seguros de impago del alquiler. Según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA) la comercialización de seguros de impago de alquiler aumentó un 35% en el primer semestre del año, por encima del avance del 30% registrado en el conjunto del ejercicio 2018. Según OESA, dicho incremento era uno de los principales efectos que se esperaba tras la entrada en vigor del decreto ley del alquiler a principios del pasado marzo, que ha reducido a dos meses las garantías adicionales, tales como el aval y los depósitos, previsiones que, al parecer, se están cumpliendo.

La directora general de Arrenta Quarto Pilar Correduría de Seguros, Mercedes Robles explica que el nuevo decreto limita las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, no incluida la mensualidad en curso, por lo que el límite máximo es de 3 meses de rentas (1 mes de fianza y 2 meses de depósito) “cuando antes no había ningún límite, por lo que habitualmente el casero se blindaba de posibles impagos de la renta cobrando depósitos adicionales, algo que ahora no puede hacer”.

Mercedes Robles señala que un propietario es consciente de que “con tres meses de renta no haces nada si tienes que emprender un desahucio, ya que desde que se inician los trámites “nos vamos a ocho o diez meses”. Por lo que -aunque hay varias coberturas y te puedes garantizar cobrar las rentas durante 6, 12 y 18 meses- la póliza más demandada es la que te asegura el cobro de 12 meses de rentas.

La directiva de Arrenta señala que este tipo se seguros se ha popularizado, ya que eran considerados como productos reservados para los alquileres más elevados, pero ahora se demandan también para contratos con rentas bajas incluso de 400 o 450 euros mensuales.

Precauciones a la hora contratarlos
Mercedes Robles facilita además algunos consejos para contratar un seguro de impago de Alquiler y el primero de ellos es “confirmar que la garantía de protección de pago del alquiler es un producto asegurado, para lo cual es importante preguntar siempre qué compañía aseguradora va a cubrir el posible impago por parte inquilino, para comprobar que está debidamente inscrita en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones que es quien se encarga, entre otras cosas, de controlar las reservas económicas que las compañías aseguradoras tienen que tener para cubrir los posibles siniestros”.

Además, dicha experta considera recomendable “comprobar otras coberturas además de impago de rentas”, verificando que el seguro incluya “la cobertura de defensa jurídica, es decir, todos los gastos de abogado y procurador, para reclamar la posesión del inmueble a través del procedimiento jurídico o arbitral”. Siendo también “importante verificar que también incluye la cobertura de actos vandálicos al continente, y en función de la compañía aseguradora, también se podrían asegurar estos destrozos por actos vandálicos y también al contenido.

FUENTE: El boletín


La nueva ley del alquiler dispara la contratación de los seguros de impago de rentas

Cada vez más propietarios deciden contratar un seguro de impago del alquiler. En lo que llevamos de año, está creciendo con fuerza el número de contrataciones de este producto, según sostiene el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA).

Sus previsiones apuntan a que el número de contrataciones subirá un 35% interanual en la primera mitad del año, cinco puntos más que durante todo el año pasado, y que se mantendrá este crecimiento durante todo el ejercicio. Por otro lado, el organismo también está detectando una leve reducción del precio del alquiler con seguro, que se ha situado en 661,07 euros en la primera parte de 2019, frente a los 680,28 del año anterior.

OESA cree que la causa del alza de la contratación y de la reducción de la renta media se han producido por la entrada en vigor del decreto ley del alquiler. Una medida que sacó adelante el Gobierno de Pedro Sánchez en un segundo intento y que desde principios de abril afecta, entre otras muchas cosas, a la duración de los contratos (si el propietario es un particular son cinco años y si es una empresa son siete), a la forma de actualizar las rentas de los arrendamientos (debe estar ligada al IPC) o a la exigencia de fianzas por parte de los propietarios (se pueden exigir un máximo de dos). Una normativa que ha sido muy criticada por el sector inmobiliario.

Antes los seguros eran considerados como productos reservados para los alquileres más elevados, pero ante la reducción de garantías se están convirtiendo en necesarios para todo tipo de rentas, también las más reducidas”, explican desde el observatorio.

Respecto a la cobertura de meses de impago que se contratan, la de 12 meses sigue siendo la más destacada y la que más ha crecido durante la primera parte de 2019. Representa casi el 80% del total, 1,61 puntos más que durante el año pasado. La de seis meses baja hasta situarse en el 16,7%, 3,39 puntos menos que en 2018. Por otro lado, un 2,7% corresponde a los seguros de 18 meses y el 1,78% restante, a los de nueve.

Recordemos que estos seguros de impago de las rentas están regulados por la Dirección General de Seguros y que consisten en facilitar el cobro de la renta desde el segundo mes del impago con un coste aproximado del 2,8% de la renta anual. Por ejemplo, para un alquiler de 600 euros mensuales, el coste anual del seguro es de 202,60 euros.

Por otro lado, estos productos también incluyen la defensa jurídica del propietario para poder recuperar el inmueble y, en caso de desperfectos por actos vandálicos, disponen de coberturas de hasta 5.000 euros.


La contratación de seguros de impago del alquiler crece un 30%

El seguro de impago de alquiler es la principal garantía del arrendamiento y su consolidación crece exponencialmente desde su lanzamiento por ARRENTA QP hace siete años. Los seguros de impago de alquiler han mantenido, de hecho, un crecimiento del 30 por ciento durante los dos últimos años y la previsión es que, incluso, se supere dicho porcentaje durante 2019 como consecuencia de la nueva regulación del alquiler aprobada recientemente.

Esta fuerte expansión, sin embargo, se centra aún demasiado en los grandes núcleos urbanos. Así, en Comunidades muy específicas, concretamente Madrid, Valencia, Catalunya, Galicia, Andalucía y Castilla La Mancha concentra el 75 por ciento del total de la comercialización. ARRENTA QP quiere expandir esta implantación al resto de España, tanto a ciudades medianas, como a las Comunidades de Aragón, Murcia y Castilla y León. También se va a impulsar su presencia en regiones donde esta garantía del alquiler tiene un enorme potencial como es el caso de Andalucía.

Madrid es la comunidad autónoma que concentra mayor porcentaje de comercialización de seguros de impago de alquiler, con un 40 por ciento del total. Le siguen Valencia y Catalunya, con el 9 y 8 por ciento del total, respectivamente. A continuación, se encuentran Galicia, Andalucía y Castilla La Mancha con el 6, 8, 6 y 5,4 por ciento. En concreto estas seis comunidades concentran el 75 por ciento de la comercialización de seguros del impago de alquiler.

Esta penetración geográfica presenta un cierto desequilibrio y va a tender a igualarse en los próximos tres años, según explica Mercedes Robles, Directora General de ARRENTA QP: “los seguros de impago de alquiler están teniendo una estupenda consolidación en el mercado. Son pólizas relativamente jóvenes y su potencial de crecimiento es muy alto con las correctas estrategias comerciales de implantación territorial”.

ARRENTA QP comenzó el lanzamiento generalizado de los Seguros de Impago de Alquiler hace siete años, que es un periodo corto para la consolidación global de un producto financiero de este tipo. La penetración ha sido todo un éxito en grandes núcleos urbanos y es el momento de comenzar la expansión a poblaciones medianas, así como en las Comunidades Autónomas con menos presencia.

Para conseguirlo, ARRENTA QP ha lanzado una estrategia dirigida tanto a las agencias inmobiliarias, prescriptores y comercializadores fundamentales de estas pólizas, como al cliente final. ARRENTA QP va a focalizar su atención, además de en poblaciones medianas de toda España, en Aragón, Murcia y Castilla León. Así, como Andalucía que actualmente sólo representa el 6 por ciento de la comercialización total, porcentaje que ARRENTA QP espera triplicar en menos de dos años, especialmente en la zona costera.


Trabajamos con el sector inmobiliario para la adaptación de la nueva normativa en materia de alquiler

La nueva regulación supone un empujepara los Seguros de Impago del Alquiler Se trata de pólizas muy profesionalizadas, con las máximas coberturas, precios muy competitivos y de gestión muy rápida.
 

El reciente Real Decreto-ley 7/2019 que entró en vigor a principios de mes con las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (pendiente de convalidación) supone un nuevo impulso para el Seguro de Impago del arrendamiento. La razón es que en la nueva situación se limita a dos meses la garantía adicional a la fianza que se puede solicitar a los inquilinos y también aumenta el tiempo de duración de los contratos, por lo que solo los seguros de impago de alquiler garantizan el cobro de la renta en caso de incumplimiento de forma prácticamente inmediata. 

Las exigencias y garantías personales para los arrendatarios antes de la entrada en vigor del nuevo Decreto Ley eran ilimitadas; pero a partir de ahora dichas garantías se han limitado a dos meses, a las que hay que sumar un mes de fianza y el mes por adelantado, cantidades que se pueden abonar a través de depósito o de aval bancario.

A la reducción de garantías además hay que sumar que se amplía nuevamente el plazo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda de tres a cinco años, y a siete años si el arrendador se tratase de una persona jurídica. Previamente, el plazo de duración era de 3 años, sin establecer plazo específico para personas jurídicas.

En esta nueva situación, “la única herramienta que queda para asegurar el pago de las rentas es el Seguro de Impago, con una inversión cada vez más competitiva de menos del 3 por ciento de la renta anual”, según explica Mercedes Robles, Directora General de ARRENTA QP. El seguro de impago de alquiler, además de asegurar los cobros, lo hace en un tiempo mínimo y pactado en el contrato, desde el segundo mes del impago.

Así es la nueva regulación del alquiler

La nueva normativa implementa modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que carecen de carácter retroactivo, entre las que también destacan: 

  • Se incrementa el plazo de antelación o preaviso necesario de las partes para comunicar la voluntad de no renovar el contrato hasta cuatro meses para el arrendador y dos para el arrendatario. Anteriormente era de 30 días para ambas partes.
  • El arrendatario no verá terminado su contrato antes de su vencimiento, cuando se produzca la venta de la vivienda o se haya ejercido la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria. 
  • La actualización de la renta nunca podrá ser superior al IPC anual y no hay elevación de rentas por obras de mejoras en los primeros cinco o siete años.
  • Durante la duración obligada del contrato no habrá actualización de fianza y solo cabe en la prórroga de contrato si está pactado.
  • El arrendador, si es persona jurídica, deberá hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, salvo en aquellos gastos en los que haya incurrido el arrendatario por iniciativa propia.
  • También hace referencia a la no obligatoriedad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

La nueva regulación supone un empuje para los seguros de impago de alquiler

La nueva regulación supone un empujepara los Seguros de Impago del Alquiler Se trata de pólizas muy profesionalizadas, con las máximas coberturas, precios muy competitivos y de gestión muy rápida.
 

El reciente Real Decreto-ley 7/2019 que entró en vigor a principios de mes con las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (pendiente de convalidación) supone un nuevo impulso para el Seguro de Impago del arrendamiento. La razón es que en la nueva situación se limita a dos meses la garantía adicional a la fianza que se puede solicitar a los inquilinos y también aumenta el tiempo de duración de los contratos, por lo que solo los seguros de impago de alquiler garantizan el cobro de la renta en caso de incumplimiento de forma prácticamente inmediata. 

Las exigencias y garantías personales para los arrendatarios antes de la entrada en vigor del nuevo Decreto Ley eran ilimitadas; pero a partir de ahora dichas garantías se han limitado a dos meses, a las que hay que sumar un mes de fianza y el mes por adelantado, cantidades que se pueden abonar a través de depósito o de aval bancario.

A la reducción de garantías además hay que sumar que se amplía nuevamente el plazo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda de tres a cinco años, y a siete años si el arrendador se tratase de una persona jurídica. Previamente, el plazo de duración era de 3 años, sin establecer plazo específico para personas jurídicas.

En esta nueva situación, “la única herramienta que queda para asegurar el pago de las rentas es el Seguro de Impago, con una inversión cada vez más competitiva de menos del 3 por ciento de la renta anual”, según explica Mercedes Robles, Directora General de ARRENTA QP. El seguro de impago de alquiler, además de asegurar los cobros, lo hace en un tiempo mínimo y pactado en el contrato, desde el segundo mes del impago.

Así es la nueva regulación del alquiler

La nueva normativa implementa modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que carecen de carácter retroactivo, entre las que también destacan: 

  • Se incrementa el plazo de antelación o preaviso necesario de las partes para comunicar la voluntad de no renovar el contrato hasta cuatro meses para el arrendador y dos para el arrendatario. Anteriormente era de 30 días para ambas partes.
  • El arrendatario no verá terminado su contrato antes de su vencimiento, cuando se produzca la venta de la vivienda o se haya ejercido la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria. 
  • La actualización de la renta nunca podrá ser superior al IPC anual y no hay elevación de rentas por obras de mejoras en los primeros cinco o siete años.
  • Durante la duración obligada del contrato no habrá actualización de fianza y solo cabe en la prórroga de contrato si está pactado.
  • El arrendador, si es persona jurídica, deberá hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, salvo en aquellos gastos en los que haya incurrido el arrendatario por iniciativa propia.
  • También hace referencia a la no obligatoriedad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

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