Si un propietario decide no renovar un contrato de alquiler, debe hacerlo respetando los plazos y causas previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esta guía explica los motivos legales de la no renovación, el procedimiento correcto para comunicarla y los derechos que asisten al inquilino.
Motivos legales para no renovar un contrato de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece varias causas legítimas que permiten al arrendador no renovar el contrato.
En todos los casos, la decisión debe comunicarse con el preaviso legal y de forma documentada.
Finalización del plazo legal
Al cumplirse la duración mínima del contrato —cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica— el propietario puede optar por no renovarlo.
Es obligatorio comunicarlo con al menos cuatro meses de antelación. Si no se hace, la prórroga del contrato de alquiler se activa de forma automática por un año.
Necesidad de ocupar la vivienda
El artículo 9.3 de la LAU permite al propietario recuperar la vivienda si la necesita para sí o para familiares directos (cónyuge, hijos o padres).
Debe justificar la necesidad y avisar con al menos dos meses de antelación.
Si transcurridos tres meses desde la finalización no la ocupa, el inquilino podrá solicitar regresar o una compensación económica.
Incumplimiento grave del contrato
Cuando el inquilino incurre en incumplimientos, el arrendador puede resolver o no renovar el contrato.
Las causas más comunes son el impago reiterado de la renta, los daños en la vivienda o la realización de actividades ilícitas.
En estos casos, conviene disponer de pruebas documentales y notificar la decisión mediante burofax.
Para evitar litigios, puede contratarse un seguro de impago de alquiler con cobertura de defensa jurídica.
Necesidad de realizar obras estructurales
Si el inmueble requiere reformas que impidan su uso habitual, el arrendador puede optar por no renovar.
La decisión debe estar respaldada por un proyecto técnico y comunicarse con cuatro meses de antelación.
Finalizadas las obras, el inquilino tiene derecho preferente a regresar a la vivienda.
Cómo comunicar la no renovación al inquilino
La comunicación de la no renovación debe ser formal, verificable y cumplir los plazos establecidos por la LAU.
Es recomendable conservar todas las pruebas de envío y recepción.
- Redactar una comunicación clara indicando la fecha de finalización y el motivo de la no renovación.
- Enviar el aviso por burofax o carta certificada con acuse de recibo.
- Detallar las condiciones de entrega de llaves y la devolución de la fianza de alquiler.
- Conservar copia del aviso y del justificante de recepción.
Si el arrendatario no entrega la vivienda al vencimiento, el propietario podrá iniciar un procedimiento judicial de desahucio.
Derechos del inquilino ante la no renovación
La legislación reconoce diversos derechos a los arrendatarios cuando el propietario decide no renovar el contrato:
- Recibir notificación por escrito con un mínimo de cuatro meses de antelación.
- Ocupar la vivienda hasta la fecha de finalización del contrato sin riesgo de desalojo anticipado.
- Solicitar la devolución íntegra de la fianza, siempre que no existan daños o deudas.
- Ejercer derecho preferente de retorno si la vivienda ha sido objeto de reformas estructurales.
En caso de discrepancia o incumplimiento por parte del arrendador, el inquilino puede recurrir a mediación o acudir a los tribunales con base en los artículos 9 y 10 de la LAU.
Asegure el pago de rentas para evitar probleMAS
Un seguro de impago de alquiler ofrece asesoramiento jurídico y cobertura ante impagos o asesoramiento jurídico ante conflictos en la finalización del contrato.
Preguntas frecuentes sobre la no renovación del alquiler
¿Cuándo puede un propietario no renovar el contrato?
Al cumplirse la duración mínima legal o si existen causas justificadas como necesidad de vivienda, incumplimiento o reformas estructurales.
¿Qué ocurre si no se comunica en plazo?
El contrato se prorroga automáticamente un año, como establece el artículo 10 de la LAU.
¿Qué puede hacer el inquilino si considera que el aviso no es válido?
Puede impugnarlo judicialmente o solicitar mediación si no se han respetado los plazos o requisitos formales.
¿Cómo afecta el impago de renta a la renovación?
El impago reiterado es causa suficiente para resolver el contrato y no renovarlo. Es aconsejable contar con un seguro que cubra estos supuestos.
¿Se puede recuperar la vivienda para uso propio?
Sí, pero debe justificarse la necesidad y notificarse por escrito con dos meses de antelación.
Mi inquilino no responde al abogado ni a nosotros para que abandonen ya el piso a partir de agosto porque ya hace 6 años que estan.Tienen un hijo adoptado de 18 años con minusvalia de 33 % Puede ser esto un inconveniente?Se les mandó un burofax .Que hago?
Tengo un piso heredado y alquilado desde el año 1975 y cobrando renta antigua, hay alguna posibilidad de cancelar el contrato de alquiler o de actualizar el precio a valores actuales. Cobró 60€ mensuales.Gracias.
Hola buenas ha terminado el contrato de alquiler y la hija del dueño manda una carta 3 meses antes de terminar el contrato para salir no mi contamos casa para alquilar en mi peublo y tengo 4 hijos 2 menores y hora manda una carta carta del juzgado segó pagado alquiler yo vivo en esta casa 12 años
Si se manda burofax 4 meses antes de que acabe el contrato informando de la no renovación del contrato pero los inquilinos tienen 3 hijos menores existe algún riesgo de que se declaren vulnerables y se puedan quedar?
Gracias
Se me acaba el contrato el día 3 de marzo 2026 y me mango un imgil que no me renovarán el contrato si no consigo nada me pueden echar gracias
termina el contrato de mi inquilino
Quiero subir el precio y el está de acuerdo
Como lo hago?
He vendido un piso. El comprador tiene constancia de que está alquiladado hasta el 1 de Abril de 2026 que terminan los 5 años de contrato. Yo le ingreso al comprador el alquiler que me paga el inquilino todos los meses. Es sufiente avisar al inquilino que se ha vendido la vivienda y por lo tanto el comprador que va a residir en ella no le va ha alquilar la misma. Gracias y Saludos
hola,tengo un contrato de alquiler de 5 anos que espira al 1 de julio el dueno me me mando un whatap ayer queno quere renovar que puedo hacer Gracias
Buenos días mi casero me manda un buro.fax q no me va a renovar el contrato de alquiler después de 5 años q se cumple el 1 de junio de 2025, este lo mandó con tres meses de antelación a la fecha de terminación.
Se dió cuenta de q había fallado por q dice la ley 4 meses antes de la terminación.
Y luego me manda otro con dos meses q necesita la vivienda para su mujer e hija menor de edad, No están separados ni divorciados judicialmente no hay sentencias.
Además tienen tres pisos.uno es su residencia y los dos siguientes los tiene alquilado en la misma localidad Málaga. Q puedo hacer, creo q se me ha renovado automáticamente por tres años… Es así, me podéis asesorar con mi situación
Gracias
Hola
Si se manda burofax 4 meses antes de que acabe el contrato informando de la no renovación del contrato pero los inquilinos tienen 3 hijos menores existe algún riesgo de que se declaren vulnerables y se puedan quedar?
Gracias
Si se manda burofax 4 meses antes de que acabe el contrato informando de la no renovación del contrato pero los inquilinos tienen 3 hijos menores existe algún riesgo de que se declaren vulnerables y se puedan quedar?
Gracias