La fianza de alquiler es una garantía que protege al arrendador frente a posibles daños o impagos. Pero, ¿qué motivos justifican que no se devuelva al inquilino al finalizar el contrato?
La fianza de alquiler es obligatoria en España y debe entregarse al arrendador al firmar el contrato de arrendamiento. Una vez finalizado, el propietario tiene la obligación de devolverla en el plazo legal, salvo que existan motivos justificados para retenerla. Esta devolución forma parte de los derechos básicos del inquilino, recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Motivos para no devolver la fianza
Los principales motivos por los que el arrendador puede retener la fianza son:
- Daños en la vivienda: desperfectos en muebles, paredes o electrodomésticos que no existían al inicio. Puedes evitar estos conflictos documentando el estado del inmueble con un contrato de alquiler bien redactado.
- Obras sin permiso: modificaciones realizadas sin consentimiento del propietario.
- Falta de limpieza: el arrendador puede descontar el coste de una limpieza profesional si la vivienda se entrega en mal estado.
- Impago de rentas: aunque la fianza no debe usarse para cubrir mensualidades, en la práctica se descuenta en caso de deuda. En estos casos, conocer el procedimiento por incumplimiento de contrato ayuda a ambas partes.
También puede retenerse por otros incumplimientos del inquilino recogidos en el contrato, como la entrega tardía de llaves o facturas pendientes de suministros. Si el arrendador no devuelve la fianza, el inquilino puede reclamarla legalmente.
Plazos para devolver la fianza
El plazo legal de devolución es de un mes desde la finalización del contrato. Pasado este tiempo, si el arrendador no devuelve la fianza, deberá abonar intereses legales al inquilino. Este plazo es independiente de si el depósito sigue retenido por la comunidad autónoma.
Si el arrendador no cumple este plazo, puede generarse un conflicto civil entre las partes, especialmente cuando el contrato no especifica claramente las condiciones de entrega. Por eso es recomendable consultar la duración y condiciones de los contratos de alquiler antes de firmar.
Intereses y conflictos en la devolución de la fianza
Cuando el propietario supera el plazo de un mes sin devolver la fianza ni justificar la retención, el inquilino puede exigir el interés legal del dinero desde el día siguiente al vencimiento. Este interés se actualiza cada año en los Presupuestos Generales del Estado y suele oscilar entre el 3% y el 4%.
Otras razones para no devolver la fianza
- Facturas pendientes de suministros: agua, luz o gas impagadas por el inquilino.
- Inventario incompleto: falta de mobiliario, llaves o accesorios entregados al inicio.
- Incumplimiento de preaviso: si el inquilino abandona el inmueble antes del plazo acordado sin comunicarlo en tiempo y forma (cómo gestionar una no renovación).
¿Qué ocurre si hay conflicto?
Si no hay acuerdo entre las partes, se puede presentar una reclamación judicial en el juzgado de primera instancia del lugar de la vivienda, solicitando la fianza más los intereses. También puede recurrirse a mediación o arbitraje cuando la comunidad autónoma lo permita, agilizando el proceso sin costes judiciales.
¿Quién tiene la razón?
Los tribunales suelen fallar a favor del inquilino si el arrendador no presenta pruebas suficientes —como facturas o informes de desperfectos— que justifiquen la retención. En cambio, si el propietario acredita gastos reales derivados del mal uso o incumplimientos, puede conservar total o parcialmente la fianza.
Para evitar conflictos, es recomendable formalizar un acuerdo de liquidación de fianza al entregar la vivienda, firmado por ambas partes y con comprobación detallada del inventario. También puede contratarse un seguro de impago de alquiler que cubra posibles deudas o daños y evite litigios.
Prevenir la mejor solución
Los conflictos entre propietarios e inquilinos suelen reducirse con la contratación de seguros de hogar tanto para el propietario como el inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza?
Un mes desde la finalización del contrato. Pasado este tiempo, deberá pagar intereses.
¿Puede usarse la fianza para cubrir impagos?
No debería, pero en la práctica muchos arrendadores la aplican a mensualidades pendientes. En estos casos, conviene revisar el procedimiento de incumplimiento contractual.
¿Qué hacer si el arrendador no devuelve la fianza?
Se puede reclamar judicialmente, exigiendo el importe más los intereses legales. Consulta también cómo actuar si el inquilino no abandona la vivienda.
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Buenas tardes
Mi pregunta sería si, en el caso de un contrato de arrendamiento de 1 año, avisas verbalmente y te mudas después de 4 meses. Tiene una llave. Después de mudarse, no paga el alquiler ni los servicios públicos. Qué y cuánto dinero puedo descontar del depósito.
gracias por la respuesta.
Buenos dias
Yo dí dos meses de fianza y cuando entregue las llaves del piso, la dueña me dijo que todo perfecto, ademas el piso estaba en perfecto estado cuando se lo dejé. Lo limpie todo con una mujer de limpieza. Y a las 30 dias la dueña me dice que va a reparar todo el daño del desgaste del parquet. El parquet esta mas desgastado porque hemos vivido 1 año pero no peor que cuando ella me lo dejo. y quiere que le pague todo el parquet. Y me lo dice a los 30 dias, como puedo hacer para reclamar mi fianza?
Muchas gracias
Buscaba un piso, cuando encontré uno, sin firmar contrato, entregué una fianza al casero. Debido a situaciones familiares no podré entrar al piso. Pedí al casero que me devuelva la fianza, pero se niega. Eso es legal o puedo emprender acciones legales para que me devuelva el dinero?
Estimada/os señora/es,
la arrendadora puede no devolver (parte de) la fianza solo basado en `calculos y valoraciones’ proprio? Es decir, sin facturas justificando costos incurrido?
Atentamente,
Thomas
Si un inquilino subarrienda un piso (prohibido por contrato), y desalojar el piso conlleva una serie de gastos iguales o superiores a la fianza, ¿Se le debe devolver dicha fianza?
Hola, Sergi. En Arrenta somos asesores en seguros, lamentamos no poder ayudarle en temas particulares de su alquiler y lo que le recomendamos es que consulte a gestor especializado en temas inmobiliarios. Un cordial saludo.
Alquile un local,cuando se fué el inquilino me dejó todo sucio, y algún desperfecto que arreglé yo misma.Me pide la fianza.Tengo que devolvérsela ya que lo adecenté yo misma y no tengo facturas de haberlo hecho un profesional.Muchas gracias
Buenas tardes. Si mis inquilinos incumplen el contrato y subarriendan habitaciones, tras echarles por incumplimiento, ¿puedo quedarme la fianza? Muchas gracias
Buenas tardes, tengo una vivienda alquilada por un año prorrogable por 5 y el inquilino se me marcha antes de cumplir dicho año y superando los seis meses. En el contrato se especificaba expresamente que «Si se abandona la vivienda antes de la fecha de finalización de contrato (1 año) el arrendatario perderá la fianza depositada en cuestión para el inmueble arrendado». ¿Tengo obligacion de devolversela? Gracias de antemano.
Hola, en mi caso no me han devuelto la fianza porque le he avisado con menos de un mes de antelación, (27 días) la causa es que me han ofrecido un trabajo en otra ciudad, y no he causado ningún perjuicio debido a que hay otra habitación disponible que no está alquilada, debería reclamar?
En Arrenta somos asesores en seguros, pero para estos casos tan concretos sobre su contrato, le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente sobre su caso. Un saludo.
El dueño del piso dice k no me devuelve la fianza porque el aire no funciona y el microondas tampoco cuando estaba el microondas iba si no me habria quejado y el aire nunca lo puse ya que no podia permitirmelo es legal que no me la devuelva por eso?
En Arrenta somos asesores en seguros, pero para estos casos tan concretos sobre su contrato, le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente sobre su caso. Un saludo.
Hola buenas! Somos una familia de extranjero, arrendamos un departamento, le notificamos al arrendador que no iríamos del lugar, estamos dejando todo pintando y limpio, el está obligado a devolvernos la garantía aunque no no haya realizado contrato?
Hola, tengo una pregunta. Le alquile un piso a unos estudiantes, y unos de ellos fumaba en la habitación , el caso es que tiraba las colillas al suelo, y dentro de los cajones de la comoda, cuando le llamé la atención lo recogió,pero imaginaros como se quedó la habitación con olor a tabaco… tengo que devolver la fianza ???
Hola, Ana Belén, si el arrendatario incurrió en alguna responsabilidad, ésta será cubierta con la fianza prestada, en cuyo caso, solamente habrá que restituirle la diferencia entre lo entregado y la cantidad a que ascienda la responsabilidad imputable al arrendatario. Un saludo.
El propietario de la vivienda
Tardó 10 días en arreglar la lavadora que estaba rota.
Posteriormente 12 días en arreglar la caldera del agua caliente y la calefacion. A raíz de eso avisamos con un mes de antelación el disestimiento del contrato y solicitar la devolución de la fianza y el se ha negado a devolver la mitad
Puedo reclamar la devolución?
Usted puede desistir el contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Únicamente puede retener la devolución de la fianza si se ha pactado en el contrato que, para el caso que usted desistiera, debía indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. El arrendador debe indicarle el motivo de la retención de la fianza.
Para cualquier consulta relacionada con su caso, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados a través de la web: www.garciapiabogados.es
En Arrenta somos asesores en seguros, pero para estos casos tan concretos sobre su contrato, le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente sobre su caso. Un saludo.
El 1 de julio del presente año, 2021, firmé un contrato de arrendamiento de un local comercial por un plazo de 5 años. El 26 de agosto de este mismo año, la arrendataria me comunica que deja el local y me pide la devolución de la fianza, que es de dos meses.
¿Tengo obligación de devolvérsela, teniendo en cuenta que no ha cumplido el plazo fijado?
A día de hoy, 17 de septiembre, aún no ha pagado el mes de septiembre.
En principio la Fianza sirve para hacer frente a los desperfectos o reparaciones de los daños que haya que realizar al recibir el local, no para conjugar las deudas que deje el inquilino, no obstante, hay que ver si el contrato establece alguna clausula al respecto. Si tiene alguna duda, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados especialistas. www.martincorroto.com