Prórroga de contrato de alquiler


Actualizado: 4 agosto, 2021 | Seguros ARRENTA |
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Si alquila o arrienda el inmueble para usarlo como vivienda habitual por un año o más también podrá tener una prórroga de contrato de alquiler cuando el tiempo de permanencia finalice.

Personas firmando un contrato de alquiler

El alquiler es la opción más viable para acceder a una vivienda, pero debido a la relación que se va a crear entre el inquilino y el propietario de la vivienda, es recomendable para ambos que todo conste por escrito.

En caso de utilizar un modelo de contrato de alquiler deben asesorarse para que brinde seguridad a las dos partes y queden reflejadas en sus cláusulas todo aquello que consideren relevante.

Por su parte el arrendador también puede contratar un seguro de alquiler para asegurar el cobro de las rentas mensuales del arrendamiento que va a firmar.

Actualmente se puede llegar a una duración de siete años, si el arrendador es una persona jurídica y a una prórroga de contrato de alquiler de 5 años si el arrendador es una persona física.

El inquilino tendrá el derecho de ponerle punto y final al contrato tanto al final de cada anualidad, tal como indica el art. 9 de la LAU como en cualquier momento.

Una vez transcurridos los 6 primeros meses de duración del alquiler, amparándose en la facultad que otorga a los arrendatarios de vivienda el art. 11 de la LAU no deberá pagar ninguna penalización para poder dejar la vivienda.

Es importante mencionar que por el contrario la propiedad no tiene opción, no puede decidir poner fin al contrato de alquiler de antes de transcurrir el tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento de vivienda, excepto en el caso de que el arrendador sea una persona física y ya haya pasado un año desde su contrato.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

¿Cómo se hace una rescisión de contrato de alquiler?

Si por ejemplo el inquilino quiere finalizar el contrato de alquiler, va a necesitar saber cómo se hace una resolución de contrato de alquiler, en base a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Para estos casos se plantean dos situaciones:

  1. Resolución dentro de los primeros 6 meses del contrato

    Es importante mencionar que estos 6 primeros meses son obligatorios, por lo que se podría plantear la posibilidad de que el arrendado finaliza el contrato pagando la renta entera de esos 6 meses.

  2. Resolución al haber transcurrido los 6 meses obligatorios

    En este caso la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el arrendado podrá finalizar el contrato comunicando al dueño su voluntad de hacerlo, por escrito y con un mes de antelación.

Visto esto, además, se podrá regular en el contrato de alquiler el pago de una indemnización al propietario, semejante a un mes de renta por cada año que quede por cumplir del contrato o la parte proporcional que corresponda.

Prórrogas obligatorias en el contrato de alquiler

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Esta prórroga obligatoria se efectúa si un mes antes del vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario no comunica al arrendador su deseo de no renovar el contrato o la prórroga.

apreton manos sobre contrato alquiler vivienda

Prórroga de contrato de alquiler de vivienda

Si ninguna de las dos partes se niega y la prórroga obligatoria se agota, es decir, ya no hay más prórrogas y se origina un silencio, representa que hay voluntad de las partes de que el contrato de arrendamiento se renueve.

Así pues, el contrato de alquiler se renueva de manera automática por tácita reconducción. Esta es una de las maneras más comunes de la prórroga de alquiler de vivienda.

Este nuevo contrato de alquiler tiene la peculiaridad que su duración será sólo de un año, independientemente de la duración del contrato anterior y la prórroga obligatoria también será de un año, continuamente hasta que algunas de las partes comuniquen su deseo de no renovar.

Motivos para no retrasar un contrato de alquiler

Los dueños de un inmueble tienen una serie de argumentos para no prorrogar un contrato.

Algunas de estas situaciones son las siguientes:

  1. El arrendador comunica al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad
  2. Demostrar motivos de cesión del inmueble para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
    Deberá comunicárselo al inquilino esta decisión con al menos con dos meses de antelación

Los abogados, hacen insistencia en que el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato por alguna de las personas implicadas en el acuerdo dará derecho a la parte que hubiera cumplido las suyas podrá exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del documento.

Recomendaciones de los especialistas

Los expertos aconsejan que cualquier comunicación sobre el cumplimiento del contrato se realice por escrito de manera fehaciente. De manera precisa, muchos recomiendan cumplir los plazos de preaviso indicados en el contrato o, en su defecto, en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

También es importante que quede constancia clara de la voluntad de las partes, pues de lo contrario, si hay que iniciar acciones judiciales ante un posible desahucio por expiración del contrato, necesitará que sea acreditado ante los tribunales.

Por otra parte, se debe considerar, que deben hacerse constar en el contrato de arrendamiento:

  • Todas las cláusulas que se consideren necesarias
  • Los anexos necesarios para, por ejemplo hacer constar el inventario del mobiliario, etc.
  • Identificación correcta de la finca arrendada
  • Cuantía de la renta

Entre las cláusulas que se suelen añadir en los contratos de arrendamiento se encuentra la que hace referencia a la revisión anual de la renta conforme al IPC y la cláusula que refiere el tema de las reparaciones.

Al poder existir cláusulas en el contrato que no se encuentran en los modelos estándar de contrato de vivienda que puedes encontrar en Internet, es importante que se sigan las recomendaciones de un abogado para no cometer errores que puedan perjudicar a alguna de las partes.


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37 comentarios en “Prórroga de contrato de alquiler

  1. En agosto me renueva el contrato de alquiler pero en octubre noviembre me trasladan en el trabajo a otra ciudad; cómo debo avisar a mi inquilino? tengo que pagar alguna indemnización?

    1. En Arrenta somos asesores en seguros, para estos casos tan específicos sobre su contrato de alquiler le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente. Un saludo.

  2. Hola. Llevo siete años de alquiler en un piso sin que me suban el alquiler. A finales del año pasado me dijeron que si a partir de enero quería seguir me subían el alquiler y el contrato se hacía por cinco años más. Desde enero pago el nuevo precio de alquiler pero por más que insisto para ir a firmar el nuevo contrato no me contestan ni me dan explicaciones. ¿Qué ocurre si pasa el tiempo y sigo sin firmar por cinco años más? Gracias

    1. En Arrenta somos asesores en seguros, pero para estos casos tan concretos sobre su contrato, le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente sobre su caso. Un saludo.

  3. Tenemos un piso en alquiler que antes de 2012era nuestra propriedad ,se a echo Dacion en pago i el 2012 firmamos un contrato de alquiler con opcion a compra por 10 años en agosto 30 se acaba este contrato . Hemos recibido burofax con antelacion de 5 meses por parte de la entidad, que nos pide conformidad de finalizacion del contrato .Mi pregunta es podemos pedir una proroga o segun la ley es imposible quedarnos en el piso .Si no encuentro alquiler en este plazo, puedo quedarme mas tiempo hasta encontrar una vivienda pagando porsupuesto lo que me pidan ?Gracias cordial saludo .

    1. En Arrenta somos asesores en seguros, pero para estos casos tan concretos sobre su contrato, le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente sobre su caso. Un saludo.

  4. Hola! Soy propietaria de un piso que tengo alquilado. El contrato era de 1 año prorrogable automático cada año hasta 5 años. Hasta aquí todo bien, pasados los 5 años, me pidieron firmar la prorroga y se firmó por 5 años. Mi pregunta es… la prorroga que se firmó por 5 años, es el máximo y se renueva cada año? O es que no los puedo restringir antes de los 5 años… cuando llevan como 8 años en total.

    1. El periodo del que disponen los inquilinos para permanecer en el inmueble es un total de 10 años porque es lo que se ha pactado entre las partes. La renovación tácita que contempla la ley es para el caso de que se hayan pactado periodos inferiores.
      Para cualquier consulta relacionada con su caso, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados a través de la web: www.garciapiabogados.es

    2. En Arrenta somos asesores en seguros, pero para estos casos tan concretos sobre su contrato, le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente sobre su caso. Un saludo.

  5. Buenos días, desde hace 2 años soy arrendataria de un inmueble, y quisiera saber como se ha de prorrogar el contrato y durante cuanto tiempo. Elcontrato inicial es de un año. Gracias

    1. Depende del momento en que se firmó el contrato pero actualmente la duración mínima que establece la ley es de cinco. Llegado el día del vencimiento del contrato ,es decir, cuando va cumpliendo el plazo de 1 año desde la firma, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años salvo que usted manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
      Para cualquier consulta relacionada con su caso, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados a través de la web: www.garciapiabogados.es

    2. Según el artículo 9 LAU los contratos de arrendamiento de vivienda pueden tener la siguiente duración:

      – Cinco años o más: en estos casos no se prorrogan por vía del artículo 9, por lo que solo sufrirán la prórroga del artículo 10.
      – Menos de cinco años (estos son las más frecuentes): en estos casos sufren una primera situación de prórroga por vía del artículo 9 (que llega hasta el quinto año) y después, si las partes quieren, pueden prorrogarse de nuevo (esta vez por la vía del artículo 10).

  6. Buenas tardes, le he echo una prórroga de un añoas a kiedtfa inquilina la cual consta solo en el contrato de arrendamiento de la vivienda. Vive con su pareja y nos ha comentado de añadirlo al contrato con ella.Lo puedo hacer directamente en la prórroga poniendo solo su nombre y D.n.i? O de que otra manera debo de hacerlo.
    Gracias.

    1. Pueden realizar un anexo al contrato indicando las nuevas circunstancias de inclusión de un inquilino.
      Para cualquier consulta relacionada con su caso, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados a través de la web: www.garciapiabogados.es

  7. Buenas tardes. He presentado papeles para ayuda de alquiler de un mes del ayuntamiento. Mi contrato de alquiler es del 1Mayo de 2019. Me solicitan un contrato vigente o sea su prorroga. Tengo entendido que el contrato se prorroga automaticamente si ninguna de las partes dice lo contrario. Los propietarios son personas muy mayores que no comprenderian si les solicito un nuevo contrato . Que puedo alegar mediante escrito para la ayuda de ese mes que necesitamos? Gracias

    1. Alegue el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos que establece que la duración mínima de los contratos es de 5 años indicando que no ha recibido de los inquilinos ninguna manifestación sobre su voluntad de no renovarlo, entendiéndose prorrogado por plazos anuales.
      Para cualquier consulta relacionada con su caso, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados a través de la web: www.garciapiabogados.es

  8. Buenos días: Tenemos un piso alquilado a una familia en Pamplona desde hace 8-9 años. Ahora queremos rescindir el contrato de arrendamiento y le hemos enviado el correspondiente burofax indicando que no queremos renovar y poniendo fecha para la entrega de llaves y visita al inmueble para dar la conformidad y devolver la fianza.
    Lo ha recibido y está todo correcto, pero nos dice a 10 días de la fecha que no encuentra otro piso que le guste y que necesita más tiempo para seguir buscando. Si le podemos dejar estar 2-3 meses y que nos pagará el alquiler igual.
    Mi pregunta es:
    Podemos dejarle estar 2 meses más sin contrato de alquiler? No pasaría a ser una okupa?
    Si transcurridos esos 2 meses no se va, no puede alegar que le hemos dejado seguir? Hay algún modelo de contrato para estos casos?

    Gracias

    1. El hecho de haber remitido la comunicación que menciona, implica la resolución del contrato. La firma de un nuevo contrato de arrendamiento, supondría el cumplimiento de los plazos mínimos de duración que establece la ley, por los lo que el inquilino tendría derecho a estar otros 5 años más en la vivienda.
      Para cualquier consulta relacionada con su caso, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados a través de la web: www.garciapiabogados.es

    1. Sería muy conveniente, sobre todo si lo exige la propiedad.
      Si tiene alguna duda, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados especialistas: www.martincorroto.com

  9. Hola. En febrero del año 2022 nos vence el contrato de 3 años y a partir del marzo habria que firmar un contrato nuevo, sería una prórroga o renovación, que diferencia hay? La propietaria con el contrato nuevo quiere subir el alquiler casi 50%, puede hacer lo?

      1. El arrendador puede actualizar la renta con el IPC y solo subir libremente la renta cuando el arrendamiento finaliza y se va a formalizar un nuevo contrato. Para ello, se deberá preavisar al arrendatario con la antelación prevista legalmente. Y es en este momento, cuando el arrendador puede proponer al arrendatario un cambio en las condiciones del contrato. No obstante, el arrendador al establecer la nueva renta a exigir al arrendatario tiene que atender a la obligación que ostenta de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, por lo que deberá hacer sus cálculos de forma que el importe exigido cubra esa parcela que el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le impone. Al terminar el arrendamiento, el arrendador trata de ajustar la renta a los precios de mercado. Lógicamente, el arrendatario se reserva la facultad de aceptar o negociar las condiciones que le propone el arrendador, y para ello deberá valorar si le merece la pena mudarse a otra vivienda sopesando el coste de tal decisión. Igualmente, el arrendador deberá valorar la contraoferta que pudiera hacerle su arrendatario, atendiendo a si ha ido cumpliendo con sus obligaciones durante la vida del contrato, así como atender si compensa el incremento que solicita, con el hecho de enfrentarse al proceso de poner en alquiler la vivienda, encontrar un nuevo arrendatario que económicamente pueda asumir la renta solicitada, etc. Debería tenerse en cuenta que, si el arrendatario se marcha de la vivienda por no poder o querer asumir la subida de renta propuesta, el arrendador va a tardar unas cuantas mensualidades para compensar esa subida de la renta, por lo que debería examinarse con detenimiento la contraoferta que pudiera proponer el arrendatario. Por el contrario, para el arrendatario supone que si se le ha comunicado por el arrendador una subida que no pueda asumir, deberá mirar otras viviendas con el objeto de concertar un nuevo arrendamiento con una renta más asequible, y que encaje con sus posibilidades económicas. A la hora de aceptar la renta propuesta por el arrendador, debe tener en cuenta que el importe de la renta no debe superar el 40% de los ingresos netos del arrendatario. Por todo lo expuesto, parece que lo más conveniente para ambas partes es negociar las condiciones del arrendamiento y llegar a un acuerdo. Un saludo.

  10. Tengo un contrato de arrendamiento d vivienda desde el
    día 01 de.octubre de 2013, mi arrendador nunca me ha renovado ni el contrato ni la renta,por lo que automáticamente he seguido disfrutando de las misma condiciones contractuales. A fecha 24 de octubre de 2021 me comunica telefónicamente su intención de.vender la vivienda que me tiene arrendada. ¿ tengo derecho a disfrutar el año de prórroga que automáticamente se ha renovado al no haber habido comunicación antes de la fecha de cumplimiento del.contrato?

    1. Si, por tacita reconducción y además la comunicación debe ser fehaciente, no es suficiente conversaciones telefónicas.
      Si tiene alguna duda, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados especialistas: www.martincorroto.com

  11. Hola tengo un contrato de alquiler de vivienda del 2018 que me dijeron que duraba 3 años y ahora tengo que renovar el contrato para 5 años más.Mi pregunta es si es renovación o prórroga porque?me an hecho firmar un nuevo contrato con fecha y año actual y encima tengo que pagar por supuestamente la renovación del contrato es así la renovación??????porque entonces creo que perdería se podría decir la antiguedad?Muchas gracias por la información.

    1. Buenos días, si le han hecho un contrato nuevo, la duración mínima de este es de cinco años, si el propietario es persona física y siete si es persona jurídica, solo tiene que pagar la mensualidad acordada, no debe haber gastos de renovación.

    1. Si es alquiler comercial, hay libertad contractual. Se han de poner de acuerdo y puede ser desde 1 mes a los años que se quieran.

      Lo de 5 años y 7 años son viviendas.

  12. Hola. Con fecha de ayer día 17 de octubre de 2021 he recibido una notificación por escrito de la propietaria de la vivienda que alquilo desde el 1 de diciembre de 2016, diciéndome que el próximo día 1 de diciembre de 2021 tengo que desalojar la vivienda porque ella necesita vivir en la misma. Justo ese día cumplen los 5 primeros años de alquiler. ¿Es legal? Y en caso afirmativo, ¿con cuánto tiempo debería haberme avisado de que me tengo que marchar? El escaso mes y medio que falta que tener que marcharme no es suficiente para encontrar otra vivienda en esta zona… Muchas gracias.

    1. Si se han cumplido o se van a cumplir los cinco años obligatorios establecidos por ley y si el contrato no dice nada de duración al respecto, sí es legal, pero le tendría que haber avisado con dos meses de antelación por lo menos.

  13. Hola, tenemos un contrato desde el 1 deoctubre de 2017,el año pasado al no haber ninguna comunicación, se hizo una prórroga de 1 año… Ahora nos informan el mismo día 1 de una subida del 16,6 por ciento…. Mi consulta es:nos tendrían qué haber avisado con antelación? Se da por hecho una prórroga más? Podemos solicitar sino una prórroga extraordinaria? Gracias

    1. Hola, Ana. La subida o bajada, ojo este tema es importante, debe recoger ambas posibilidades, si no, la cláusula sería nula.
      Tiene que estar recogida expresamente en el contrato y se tiene que especificar el referente objetivo para su cálculo, generalmente el IPC. Les deben enviar cómo lo han calculado y de dónde sale dicha cantidad. Si tiene alguna duda, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados especialistas: www.martincorroto.com

  14. Alquilo el departamento donde vivo desde agosto de 2001. El 31 de agosto de 2021 venció mi último contrato. Unos días antes del último mes del vencimiento la representante de la propietaria me comunicó en foorma personal que la propietaria quería disponer del departamento para utilizarlo como vivienda. Ante el mi gran asombro, ya que después de 20 años no esperaba tal decisión comuniqué que no sabría si podría mudarme antes de fin de año.
    Desde el 1 de septiembre (un mes antes de que venciera mi contrato) he comenzado a buscar un departamento para mudarme. En verdad y a pesar de todos los esfuerzos, no he logrado encontrar algo que se adapte a mis necesidades.
    Quisiera saber si opera la extensión automática de mi contrato a 3 años y en caso de que así fuera cómo se actualizaría el monto del alquiler.
    Desde ya agradezco su asesoramiento.

    1. Dado el tiempo transcurrido desde que se firmó el contrato (20 años) hay que ver el contrato original y sus prorrogas porque la casuística puede ser variada, al haberse modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos en muchas ocasiones en dichos veinte años. Si tiene alguna duda, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados especialistas: www.martincorroto.com

  15. Un Contrato de Locación con vencimiento el día 30 de Septiembre del 2021 (Ley anterior) y notificada la inquilina por medio fehaciente, el locador está obligado a darle una prórroga.

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