Cuando un inquilino no hace frente al pago de las rentas, el propietario debe poner en marcha un proceso de desahucio para reclamar las rentas impagadas y el desalojo de la vivienda.
¿Qué se entiende por desahucio?
Según la RAE, un desahucio es el “acto de desalojar el propietario o titular de una heredad a un inquilino o arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato”.
Es decir, el desahucio es un procedimiento judicial por el que se solicita la ayuda de las autoridades para echar de la vivienda a un ocupante que se considera ilegítimo.
En el caso del alquiler, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, se considera que un inquilino ocupa ilegítimamente una vivienda cuando no paga las rentas (o la fianza), ha incumplido alguna de las cláusulas del contrato, ha subarrendado la vivienda sin consentimiento del propietario, ha provocado daños en la vivienda o ha realizado obras sin permiso, realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas o el contrato ha finalizado.
Dada la situación económica actual, en los últimos años el número de procedimientos de desahucio por impago ha aumentado considerablemente, poniendo a los propietarios en una complicada situación.
¿Cuáles son los pasos a seguir para poner en marcha un procedimiento de desahucio?
Para poner en marcha un proceso de desahucio por vía judicial, el propietario debe presentar una demanda. Sin embargo, por lo general, antes de interponer esta demanda se suele enviar al inquilino moroso un burofax instándole a ponerse al día con el impago (o a desalojar la vivienda) y avisándole de que, si no lo hace, se procederá al inicio de las acciones judiciales.
Cuando el inquilino hace caso omiso de ese burofax, es cuando se procede a interponer la demanda. Para hacerlo, es necesario contar con un abogado y un procurador que solicitarán que se condene al inquilino moroso al pago de las rentas y de las costas judiciales, y el lanzamiento físico de la vivienda o local alquilado, es decir, el desalojo del inquilino por parte de las fuerzas judiciales.
Cuando se notifica la demanda al inquilino, se le da un plazo de 10 días para oponerse al desahucio. Si se opone, presentándose en el juzgado con un abogado y procurador, se debe celebrar un juicio. Si no se opone, se procede al desalojo del inquilino.
¿Pero qué ocurre con las deudas que el inquilino ha dejado? Aunque hayamos conseguido echar al inquilino moroso de nuestra vivienda, queda resolver el aspecto relacionado con el pago no solo de las rentas impagadas, sino de los gastos de abogado, procurador y tasas judiciales, y de los intereses que todo ello haya ido generando. Entonces el abogado debe poner en marcha las acciones judiciales precisas para averiguar el patrimonio real del inquilino y proceder a su embargo hasta que la deuda total quede satisfecha.
¿Qué coste puede tener para el propietario un procedimiento de desahucio?
Cuando el propietario que quiere iniciar un proceso de desahucio tiene contratado un Seguro de Impago de Alquiler, poner en marcha un procedimiento de desahucio por vía legal no tiene coste, ya que este tipo de seguros cuentan con la cobertura de defensa jurídica, que incluye los gastos de abogado y procurador. Lo mismo ocurre si el propietario tiene contratado un Seguro de Defensa Jurídica, donde según el seguro también quedan cubiertas las tasas y el importe del poder notarial.
Sin embargo, si no cuenta con alguno de estos seguros, el propietario deberá hacer frente al pago de:
- Los gastos de abogado: que pueden variar ya que el Colegio de Abogados no establece ninguna norma o directriz sobre cuáles deben ser los honorarios de los abogados. En términos generales, el precio que suele establecer un abogado para llevar a cabo un proceso de desahucio puede oscilar entre 800 € y 2.600 €, aunque dependerá del acuerdo al que se llegue con el letrado.
- Los gastos del procurador: Al contrario de lo que ocurre con los abogados, los honorarios de un procurador en un proceso de desahucio están establecidos en el Real Decreto 1373/2003. El coste final dependerá de varios factores: de la renta reclamada, la renta mensual que paga el inquilino, si hay o no juicio, etc. pero en líneas generales los honorarios de un procurador para un procedimiento de desahucio medio pueden rondar los 500€.
- Poder notarial: Para que el procurador represente al propietario en el procedimiento judicial es necesario que se le autorice para hacerlo mediante un poder notarial. El poder notarial tampoco tiene un precio fijo, sino que depende de su extensión, aunque puede rondar entre los 50€ y los 200€.
- Tasas judiciales: Cuando el demandante es persona jurídica, se deben pagar las tasas judiciales. Estas se componen de una tasa fija de 100€ más otra cantidad que dependerá de la cuantía del procedimiento.
