El importe de la fianza de alquiler está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En viviendas equivale a una mensualidad de renta, mientras que en locales comerciales puede alcanzar hasta dos. Conoce qué dice la ley, cómo debe depositarse y cuándo puede actualizarse.
Importe legal de la fianza
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que:
“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en los arrendamientos para uso distinto de vivienda.”
Esto significa que el casero no puede exigir más de un mes de fianza en alquileres de vivienda habitual. Cualquier cantidad superior —salvo que se pacte como garantía adicional o aval— sería abusiva y contraria a la ley.
Para contratos de temporada o alquiler turístico, se aplican las reglas del arrendamiento “distinto de vivienda”, lo que permite una fianza de hasta dos meses, pero siempre justificada por la naturaleza del uso temporal.
Depósito y gestión de la fianza
El arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo autonómico competente (como el IVIMA en Madrid o INCASÒL en Cataluña). Este depósito debe realizarse en un plazo de 30 días desde la firma del contrato.
La fianza se mantiene en ese organismo hasta la finalización del arrendamiento. Solo se libera cuando el propietario acredita que el contrato ha concluido y el inmueble se ha devuelto correctamente.
Si el arrendador no deposita la fianza, puede ser sancionado por la Administración autonómica, con multas que varían según la comunidad.
Más detalles sobre el procedimiento en: plazo de devolución de la fianza.
Actualización y devolución de la fianza
Conforme al artículo 36.2 de la LAU, la fianza puede actualizarse cada vez que el contrato se prorrogue. Si la renta se incrementa, el arrendador podrá solicitar el ajuste proporcional de la fianza a la nueva cantidad mensual.
Al finalizar el contrato, el propietario debe devolver la fianza en el plazo máximo de un mes. De no hacerlo, el importe devengará interés legal del dinero a favor del inquilino desde el día siguiente al vencimiento.
En ningún caso puede utilizarse la fianza para pagar las últimas mensualidades. Esto constituiría un incumplimiento contractual por parte del arrendatario.
Ejemplos prácticos y casos frecuentes
✔️ Ejemplo correcto
Un inquilino firma un contrato de vivienda habitual por 900 €. El arrendador exige 900 € de fianza y la deposita en el organismo autonómico. A los cinco años, renuevan contrato y actualizan la fianza a 950 €, acorde a la nueva renta. Todo conforme a la LAU.
❌ Ejemplo no permitido
El arrendador pide tres meses de fianza (2.700 €) “por seguridad”. Este exceso es ilegal salvo que se formalice como garantía adicional o aval y quede especificado aparte del contrato principal.
🔶 Ejemplo de actualización
Durante la prórroga, la renta pasa de 800 € a 880 €. El propietario puede pedir al inquilino que complemente la fianza con 80 €, igualando el nuevo importe mensual. No se trata de un cobro nuevo, sino de un ajuste proporcional legal.
⚠️ Ejemplo sancionable
El propietario no deposita la fianza en la Comunidad Autónoma. Si la Administración detecta esta omisión, puede imponer una multa. Además, el inquilino podría reclamar judicialmente la devolución al finalizar el contrato.
Preguntas frecuentes sobre la fianza de alquiler
¿Puede el arrendador cobrar más de una mensualidad de fianza?
No, salvo que se trate de un alquiler de uso distinto de vivienda (por ejemplo, un local o una oficina). En esos casos, se permiten hasta dos mensualidades según el artículo 36.1 de la LAU.
¿Qué pasa si el arrendador no deposita la fianza?
Incurre en una infracción administrativa sancionable. El depósito es obligatorio en todas las comunidades autónomas, aunque la gestión varía. Por ejemplo, en Madrid se hace a través del IVIMA, y en Cataluña mediante el INCASÒL.
¿Puedo usar la fianza para pagar el último mes de alquiler?
No. Es una práctica muy común, pero contraria a la ley. El inquilino debe abonar todas las mensualidades y esperar a que el arrendador devuelva la fianza tras comprobar el estado de la vivienda.
¿Cuándo se puede actualizar la fianza?
Cuando el contrato se prorrogue o la renta se modifique. El arrendador podrá exigir que la fianza se ajuste al nuevo importe mensual pactado.
¿Qué documentación debo conservar?
El inquilino debe conservar el resguardo del pago y depósito de la fianza, así como cualquier comunicación escrita sobre su devolución. En caso de conflicto, estos documentos son esenciales para reclamar intereses o sanciones.
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Hola, dejé las llaves de la vivienda hace 2 meses y aún no me han devuelto la fianza, las facturas estaban domiciliadas en mi cuenta y están al corriente, con lo que están todos los gastos cargados y siguen sin devolvérmela, que debería hacer??
Hola. Recomendamos que te pongas en contacto un asesor especializado en arrendamientos.
Un cordial saludo
Hola, soy propietaria y tenía un contrato anual que finalizaba este 31 de agosto, con fianza de un mes. El caso es que yo en octubre quiero entrar a vivir al piso y así se lo comuniqué, y como consecuencia de que no les iba a renovar, una de las tres inquilinas dejó el piso el 30 de junio, avisando un mes antes, y le devolví su parte de fianza. Las otras dos inquilinas se querían quedar hasta octubre, por lo que rescindí el contrato anterior y realicé uno nuevo a su gusto, reduciendo su importe a 2/3 del importe mensual anterior y con una duración de 3 meses (del 1 de julio al 31 de septiembre).
Ahora me dicen que como no encuentran pisos para entrar en octubre, van a dejar el piso el 31 de agosto para poder entrar a otro el 1 de septiembre. Puedo quedarme con su parte de fianza (la cual consta también en el segundo contrato) aludiendo que dejan el piso a los dos meses de haber firmado el nuevo contrato?
Gracias y saludos.
Hola,
Como inquilina de piso en Barcelona, por un contrato de alquiler que en principio era de 1 año y que luego se ha reducido a 7 meses, he tenido que depositar como fianza 2 meses del coste de alquiler mensual. Es eso lícito o es ilegal?
También, dada la mala resolución provocada, una vez he firmado la entrega de llaves, he solicitado la baja de todos los suministros a mi nombre. La firma con la fianza que me han de devolver, ya me la han reducido porque el propietario indica que ha habido desperfectos. Cuando no ha sido así, y lo que quieres es costear con mi fianza el mal llamado «limpieza de cara» antes de volverlo a alquilar.
Puede o es legal si ahora además, me resta de la fianza el volverse a dar de alta de todos los suministros a mi nombre?
Lo hice, porque bastante me ha engañado ya, como para seguir pagando los costes de suministros que utilice el en lo que llama desperfectos.
Gracias. Espero su respuesta.
Un saludo
Hola, Xavier, en Arrenta somos asesores en seguros, lamentamos no poder ayudarle en temas particulares de su alquiler y lo que le recomendamos es que ponga su caso en manos de un abogado especializado en temas inmobiliarios. Un cordial saludo.
Hola, buenas.
He estado buscando un piso para alquilar, y la inmobiliaria que lo alquila pide 3 meses de fianza más el mes en curso más ho ovarios. Mi pregunta es, ¿está siendo legal la inmobiliaria de pedir 3 meses de fianza?
Hola, Yadira. El artículo 4.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU, indica que no se puede exigir una cantidad superior a la suma del mes de fianza y los dos meses de garantía adicional. En la garantía adicional se incluyen los avales. El Real Decreto-ley 7/2019 dice: «se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración».
No obstante, en Arrenta somos asesores en seguros, para cualquier consulta relacionada con su contrato, deberá consultar a un abogado especializado en temas inmobiliarios. Un saludo.
Hola, necesito un alquiler urgente por dos meses. Sldos
hola , tengo un contrato de un año de alquiler, yo soy la inquilina, ya han pasado 7 meses, y quiero desalojar la vivienda, en el contrato hay una clausula de que si abandono antes de cumplir el contrato debo de pagar al propietario seis meses de alquiler. ¿esto es legal? ¿ si lo pone en el contrato se ha de proceder?
Tengo un contrato por 10 meses, le he pedido al inquilino la fianza de 1 mes de alquiler, pero al cubrir los papeles para el depósito me exigen una cantidad mayor, Por qué?
Hola, Manuel. Para poder responder a tu consulta necesitaríamos saber quién exige una cantidad mayor de fianza, ya que entendemos por su pregunta que es usted el arrendador. Un saludo.
Me pidieron 2 mensualidades de fianza para un piso. Mi mascota rompió la tapicería de un sofá viejo con unos rasguños, de lo cual yo me hacía cargo con la fianza para cambiar la tapicería sin problema. Ahora el listo del dueño me dice que se ha comprado un sofá nuevo y a costa de los arañazos quiere que se lo pague yo en vez de tapizarlo, que me haga cargo de que las tuberías del baño sale agua oxidada y que pague yo la diferencia de la fianza a lo que se gaste. Quiere cobrarme hasta un descorchon que había detrás de un armario (que yo no sé si estaba o no), entre otras cosas. Tengo el problema añadido que me he cambiado de Comunidad Autónoma. Dónde debo dirigirme para denunciarlo?
En Arrenta somos asesores en seguros, pero para estos casos tan concretos sobre su contrato, le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente sobre su caso. Un saludo.
Después de una mala experiencia con el arrendamiento de una vivienda de mi propiedad (demanda, desahucio, daños, quebraderos de cabeza y demás), he decidido solicitar aval bancario o seguro de impagos al próximo arrendatario.
Tengo una persona interesada, un albañil autónomo que cotiza por el mínimo, por lo que las garantías que solicito están descartadas. En vista de esta situación, y como está muy interesado, me ofrece una fianza de un año y un mes, en vez de los dos meses de fianza y la garantía que solicito. Dado que en el pueblo donde está la vivienda hay poca oferta de inquilinos, si le alquilo mi vivienda a esta persona, ¿sería legal aceptar esta fianza de un año y un mes?
En el caso de que, en un futuro, tenga que demandarle por impago, por daños, o tenga que desahuciarle, evidentemente, descontaré de la fianza los gastos que me ocasione, pero, ¿puedo encontrarme algún problema? ¿Puede demandarme por algo o invalidar la fianza de alguna manera?
Necesito alquilar la vivienda a la mayor brevedad posible, pero también necesito garantías y evitar futuros problemas.
Gracias por la respuesta.
La ley de arrendamientos urbanos 29/1994 (vigente desde el 1.01.1995) en su articulo 36 establece que a la celebración del contrato de arrendamiento de vivienda será obligatorio prestar una fianza en metálico, cuya cuantía será de una mensualidad de renta y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (por ejemplo para los locales de negocio). Un saludo.
El artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos establece que el importe de la fianza no puede exceder de dos mensualidades de renta. En caso de exceder ese importe, se considerará abusiva y podrá tenerse por no puesta en un procedimiento judicial.
Para cualquier consulta relacionada con su caso, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados a través de la web: www.garciapiabogados.es
Hola Carmen, por lo que he leído, lo es, ya que, efectivamente es incumplimiento de contrato. Para que fuera «desistimiento» debería haber permanecido en el piso un mínimo de seis meses y avisar con 30 días de antelación de que deja el inmueble. Aunque de todos modos, consultar con un abogado no hace daño.
Mi hija firmó un contrato de alquiler por un año, pero lleva menos de 2 meses y se tiene que ir fuera a trabajar. La dueña del piso se niega a devolverle la fianza por incumplimiento de contrato. Eso es legal? Y si no lo es, puede denunciar?
El periodo mínimo de duración que debe permanecer el arrendatario en la vivienda para desistir del contrato de arrendamiento, es de 6 meses, por tanto, abandonar el inmueble con anterioridad supone la penalización y permite al arrendador retener la fianza por tales conceptos.
Para cualquier consulta relacionada con su caso, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados a través de la web: www.garciapiabogados.es