¿Conoces todos los tipos de contratos de alquiler?


Actualizado: 3 enero, 2023 | Seguros ARRENTA |
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Los contratos de alquiler o arrendamiento son aquellos que se firman entre el arrendador (dueño de la vivienda) y el arrendatario (inquilino) para establecer las condiciones del acuerdo, y, por tanto, las obligaciones y deberes de cada parte.

En la mayoría de los casos, los contratos de alquiler están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque existen otra serie de contratos de alquiler regulados por otras normativas.

Para que tengas claro qué contrato de alquiler necesitas en función del uso que se va a dar al alquiler o del tipo de vivienda o local, a continuación, te resumimos los diferentes tipos de contratos de alquiler que existen.

¿Conoces todos los tipos de contratos de alquiler?

Tipos de contratos de alquiler de viviendas

Podemos agrupar todos los diferentes tipos de contratos de alquiler que existen en el mercado en seis grandes categorías:

  • Alquiler de viviendas habituales
  • Alquiler para uso diferente al de la vivienda
  • Alquileres turísticos
  • Alquiler de viviendas para cargos o personas determinadas
  • Alquiler de viviendas protegidas
  • Alquiler social

Alquiler de viviendas de uso habitual

Para el alquiler de una vivienda por un tiempo determinado para que el inquilino habite en ella, la ley establece el contrato de alquiler de viviendas de uso habitual.

Este tipo de contratos se rigen por pactos alcanzados por las partes, donde se incluye, por ejemplo, la fecha de inicio o finalización, el deber del inquilino de cuidar la vivienda y no causar desperfectos o el precio de la renta mensual, pero hay algunos aspectos que no se pueden escoger libremente ya que vienen determinados por la Ley.

  • La duración del contrato de alquiler: el plazo inicial que se suele fijar es de un año, que es ampliable a cinco años si quien alquila es una persona física o a siete si el arrendador es una persona jurídica.
  • La fianza del alquiler: según la LAU la fianza máxima que se puede exigir para un contrato de alquiler de vivienda habitual es de 1 mes de la renta o 2 meses, en concepto de garantías complementarias.

Dentro de esta categoría de alquiler de vivienda habitual encontramos también otros 3 tipos de contratos:

Alquiler de habitaciones:

Este tipo de contratos tienen las mismas normas que los contratos de vivienda habitual a excepción de que lo que se alquila es el derecho a utilizar una habitación y hacer uso de las zonas comunes por el tiempo establecido en el contrato.

Alquiler de viviendas suntuarias:

Se considera vivienda suntuaria aquella que supera los 300 metros cuadrados o aquellas en las que la renta anual excede en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En estos casos, la ley establece que el régimen aplicable será el determinado por la voluntad de las partes, lo que puede suponer mayores fianzas, establecer una duración inferior a cinco años del alquiler o penalizaciones por la rescisión del contrato de alquiler antes de tiempo.

Alquiler con opción a compra:

Si la idea es alquilar una vivienda dando al inquilino la opción de comprarla, junto al contrato de alquiler de vivienda habitual hay que incluir un contrato de compraventa que indique el coste total de la vivienda, el coste de la renta, la cuantía rebajada del coste final si finalmente se realiza la compra y la fianza extra que deberá pagar el arrendatario si finalmente decide no comprar la vivienda.

Alquiler de inmuebles para un uso diferente a la vivienda

Este tipo de contratos de alquiler se utilizan para aquellos casos en los que el inquilino mantiene su domicilio habitual y alquila un espacio para darle un uso diferente, ya sea:

  • Alquiler de vivienda temporal
  • Alquiler comercial
  • Alquiler profesional
  • etc.

Este tipo de alquileres se diferencian de los contratos de alquiler de vivienda habitual en que:

  • Deben indicar la finalidad para la que se realiza el alquiler: ya sea vivienda temporal (indicando el motivo, por ejemplo, obras, estudios, desplazamiento laboral temporal etc.) o alquiler para uso profesional (por ejemplo: abrir una escuela de adultos, un taller de manualidades, etc.).
  • La fianza: puede ser de 2 meses de renta o lo que estime el arrendatario, si es en concepto de garantías complementarias.
  • Debe incluir el domicilio habitual del arrendatario.

En el caso en el que se alquile un inmueble comercial o industrial en pleno funcionamiento, donde no solo se alquilan las instalaciones, sino también el mobiliario, stock o maquinaria, se debe firmar un contrato de Alquiler de Industria que está regulado por el Código Civil.

Alquiler de viviendas para uso turístico

Cuando se quiere destinar una vivienda completa al alquiler turístico se debe firmar un contrato de alquiler vacacional en el que se establezcan con claridad los derechos y obligaciones de huéspedes y propietarios.

En este tipo de contratos de alquiler se debe incluir:

  • Los datos de la propiedad: desde la ubicación hasta el inventario de los objetos y equipamiento incluidos en ella.
  • Capacidad máxima: donde se establece el máximo legal de huéspedes que pueden quedarse en la vivienda.
  • Duración de la estancia.
  • Cuantía de la fianza y las condiciones de devolución.
  • Horarios de entrada y salida.
  • Normas de la casa.
  • Desglose de los precios: incluyendo por ejemplo si hay coste adicional por servicios como limpieza.

Dentro de esta categoría, aunque con algunas diferencias, podemos incluir el contrato de alquiler de hospedaje.

Este tipo de contratos de alquiler son los que se realizan, por ejemplo, en pensiones u hostales donde lo que se alquila es una habitación para vivienda temporal junto a determinados servicios como limpieza, cambio de sábanas, etc. y vienen regulados por los artículos 1783 y 1784 del Código Civil.

Alquiler de viviendas para cargos o personas determinadas

Algunas edificaciones u organismos cuentan con viviendas para alquilar a determinados cargos o miembros de la corporación.

Este es el caso, por ejemplo, del alquiler de viviendas universitarias destinado a alumnos o personal docente, el alquiler de viviendas a funcionarios o el alquiler destinado en determinados edificios a guardas o porteros.

En estos casos, la entidad propietaria del inmueble puede establecer los métodos de asignación que considere y establecer en el contrato de alquiler los requisitos y duración del alquiler.

Alquiler de viviendas protegidas

Cuando un propietario tiene una vivienda protegida debe tener en cuenta que:

  • Solo se puede alquilar pasados los 10 años de protección o tras haber sido descalificadas como viviendas de protección oficial.
  • El precio del alquiler está establecido por ley y viene fijado por módulos que se aplican sobre la superficie útil de las viviendas que se alquilan, no sobre la construida.
  • Los contratos de alquiler deben ser visados por el órgano administrativo que haya otorgado la protección.

Cuando se trata de viviendas protegidas de promoción pública el alquiler está regulado por la Legislación administrativa y el arrendatario debe cumplir unos requisitos de capacidad económica y no puede ser titular de otro tipo de vivienda.

Alquiler social

Los contratos de arrendamiento social son aquellos que destina el Estado para el alquiler a determinados colectivos en peligro de exclusión.

En ellos el arrendatario es el Estado y la duración máxima que se establece es de 2 años, aunque pueden prorrogarse si el inquilino continúa cumpliendo con las condiciones indicadas en el contrato de alquiler.

👉Aquí puedes consultar y descargar distintos modelos orientativos para realizar un contrato de alquiler


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