La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, publicada en el BOE el 25 de mayo de 2023 y en vigor desde el 26 de mayo de 2023, marca un antes y un después en el mercado del alquiler y la gestión inmobiliaria en España. A continuación, resumimos los puntos clave que todo propietario e inquilino debe conocer en 2025.
1. Desvinculación del IPC en subidas de precio
La Ley 12/2023 limita las subidas de precios en los alquileres para frenar el incremento de rentas. En concreto:
- 2% en 2023
- 3% en 2024
- Y desde 2025 se aplicará un nuevo índice de referencia por debajo del IPC.
2. Beneficios fiscales para propietarios
La ley introduce deducciones fiscales en el IRPF para los arrendadores que ofrezcan alquileres asequibles:
- Hasta un 90% de reducción si bajan el precio en zonas tensionadas.
- Bonificación del 70% si alquilan a jóvenes entre 18 y 35 años o tras una rehabilitación.
- Bonificación del 50% en alquileres ordinarios.
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3. Declaración de zonas tensionadas
Las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos son los encargados de declarar zonas tensionadas. Se consideran como tales aquellas donde:
- El precio del alquiler ha crecido un 3% por encima del IPC en los últimos años.
- El precio medio de la vivienda supera el 30% de los ingresos de los hogares de la zona.
4. Nuevos grandes tenedores
La ley redefine el concepto de gran tenedor: ahora lo serán quienes tengan 5 o más viviendas en zonas tensionadas o 10 viviendas (o 1.500 m²) fuera de ellas. Este grupo está sujeto a mayores limitaciones en subidas de precio y obligaciones de información.
5. Importe del alquiler en zonas tensionadas
Los propietarios que no sean grandes tenedores deberán mantener las rentas conforme al contrato anterior, con subidas máximas del 2% (2023) y 3% (2024).
Los grandes tenedores deberán ajustarse al índice estatal de precios del alquiler que se aplicará a partir de 2025.
6. Penalización por viviendas vacías
Los Ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 150% en el IBI a propietarios con 5 o más viviendas vacías durante más de 2 años en el mismo municipio.
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7. Honorarios inmobiliarios
Según la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren a cargo del arrendador, no del inquilino.
El arrendatario solo debe pagar la fianza y, si corresponde, una garantía adicional. Más detalles sobre quién paga la comisión inmobiliaria.
8. Gastos adicionales en el alquiler
La ley prohíbe añadir al precio del alquiler otros costes como gastos de comunidad, tasas o IBI, salvo acuerdo expreso entre las partes y dentro de los límites legales.
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