En este artículo encontrarás una lista actualizada de municipios declarados oficialmente como
zonas tensionadas en distintas comunidades autónomas de España. Estas zonas están definidas por las autoridades debido a la alta demanda y escasez de vivienda, lo que afecta tanto a propietarios como a inquilinos.
Nota: Guarda este enlace y revisa periódicamente esta información, ya que la lista de zonas tensionadas está sujeta a cambios y actualizaciones constantes por parte de las administraciones públicas.
Índice
- Listado de municipios declarados como zona tensionada
- ¿Qué supone para el propietario tener un piso en una zona tensionada?
- ¿Es posible asegurar pisos en zonas tensionadas con un seguro de impago de alquiler?
Aiguafreda, Albinyana, Alcanar, Alcarràs, Alcover, l’Aldea, Almacelles, Alpicat, Altafulla, l’Ametlla de Mar, l’Ametlla del Vallès, l’Ampolla, Anglès, l’Arboç, Arbúcies, Artés, Artesa de Segre, Bagà, Begues, Begur, Bellpuig, Bellver de Cerdanya, Besalú, Bigues i Riells del Fai, la Bisbal del Penedès, les Borges Blanques, Breda, Cadaqués, Calaf, Calafell, Caldes de Malavella, Calonge i Sant Antoni, Canyelles, Cassà de la Selva, Castellet i la Gornal, Castellgalí, Castelló d’Empúries, Castell d’Aro, Platja d’Aro i S’Agaró, Castellterçol, Celrà, Centelles, Creixell, Cunit, Deltebre, Dosrius, l’Escala, l’Esquirol, Folgueroles, Fornells de la Selva, Gelida, Gironella, Hostalric, Linyola, Llançà, Lliçà d’Amunt, Lliçà de Vall, Maçanet de la Selva, Masquefa, Moià, Monistrol de Montserrat, Montblanc, Montbrió del Camp, Mont-roig del Camp, Móra d’Ebre, el Morell, Navàs, Òdena, Olèrdola, Olesa de Bonesvalls, Olivella, Pallejà, la Palma de Cervelló, Pals, Peralada, Piera, la Pobla de Montornès, el Pont de Suert, Ponts, Prats de Lluçanès, Puig-reig, la Ràpita, Riells i Viabrea, Riudarenes, Riudoms, Roda de Berà, Roda de Ter, Roses, Sant Antoni de Vilamajor, Sant Cebrià de Vallalta, Sant Esteve de Palautordera, Sant Feliu de Codines, Sant Hipòlit de Voltregà, Sant Jaume dels Domenys, Sant Jaume d’Enveja, Sant Joan de Vilatorrada, Sant Julià de Ramis, Sant Llorenç d’Hortons, Sant Llorenç Savall, Sant Martí Sarroca, Sant Pere de Riudebitlles, Sant Pere de Torelló, Sant Pere de Vilamajor, Sant Pere Pescador, Sant Quirze de Besora, Santa Bàrbara, Santa Coloma de Queralt, Santa Cristina d’Aro, Santa Eulàlia de Ronçana, Santa Maria de Palautordera, Santa Oliva, Santpedor, la Selva del Camp, la Sénia, Sentmenat, Seva, Sils, Súria, Taradell, Torrelles de Foix, Torroella de Montgrí, Tossa de Mar, Ulldecona, Vacarisses, Vallgorguina, Vidreres, Vielha e Mijaran, Viladecavalls, Vilafant, Vilanova del Vallès, Vilobí d’Onyar, Vinyols i els Arcs, Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d’Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, i Vilassar de Mar.
Lasarte-Oria, Zumaia, Barakaldo, Irun, Errenteria, Galdakao (solo Distrito 2), Donostia/San Sebastián, Astigarraga, Bilbao, Usurbil, Vitoria-Gasteiz (excepto determinadas zonas rurales constituidas por entidades locales menores fuera de la trama urbana), Hernani, Lezo, Tolosa, Pasaia, Zestoa, Arrasate/Mondragón y Basauri.
A Coruña y Santiago de Compostela.
Llanes: núcleo urbano de Llanes, Posada de Llanes, Nueva, Poo, Barro y Celorio.
Cabrales: núcleos de Arenas y Poo.
Gijón: barrios de La Arena y Cimadevilla.
Avilés: barrio de La Magdalena.
Gozón: núcleo de Luanco.
Importante: la declaración afecta exclusivamente a los núcleos y barrios indicados, no a la totalidad de estos concejos.
¿Qué supone para el propietario tener un piso en una zona tensionada?
Las medidas dependen de la situación de la vivienda, de la fecha del contrato y de si el arrendador tiene la condición de gran tenedor. No todas las restricciones funcionan igual para todos los propietarios ni todas son exclusivas de las zonas tensionadas.
Para todos los propietarios (grandes y pequeños):
- Límite al precio del alquiler:
En una zona tensionada, si la vivienda ha estado alquilada durante los cinco años anteriores, la renta del nuevo contrato de vivienda habitual no puede superar, con carácter general, la última renta actualizada. La ley contempla excepciones tasadas que permiten incrementos de hasta el 10 %, por ejemplo, determinadas actuaciones de rehabilitación o mejoras acreditadas. Para los grandes tenedores se aplica además el límite máximo del sistema estatal de índices de referencia. Este límite también puede afectar a viviendas sin alquiler anterior en los últimos cinco años cuando así se prevea en la declaración de la zona. - Actualización anual restringida:
Durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse en la anualidad correspondiente si existe un pacto de actualización, y respetando los límites legales aplicables, entre ellos el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (IRAV). Además, para las revisiones comprendidas entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede incrementarla. En los demás supuestos, la actualización dependerá del nuevo acuerdo entre las partes dentro de los límites legales; si no existe nuevo acuerdo, no podrá superar el 2 %. Estas reglas de actualización no se limitan a las viviendas situadas en zonas tensionadas. - Prórroga extraordinaria para el inquilino:
En las zonas tensionadas, al finalizar los periodos legales de prórroga obligatoria o tácita, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de tres años, durante los cuales se mantienen las condiciones del contrato, con las excepciones previstas en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La venta de la vivienda no constituye por sí sola una excepción automática. Existen, además, otros regímenes de prórroga extraordinaria con requisitos específicos que deben analizarse caso por caso. - Obligación de informar sobre la renta:
Antes de formalizar un nuevo contrato de vivienda habitual en una zona tensionada, el propietario y, en su caso, el intermediario deben informar de esa condición, de la última renta del contrato de vivienda habitual vigente en los cinco años anteriores y del valor que corresponda según el índice de referencia aplicable. Estos datos también deben constar en el contrato, en los términos del artículo 31.3 de la Ley de Vivienda. La ley no exige en todos los casos entregar un documento independiente con el cálculo del índice. - Mayor control en determinados desahucios:
Los procedimientos de desahucio están sujetos a requisitos procesales que varían según el tipo de procedimiento, si el inmueble constituye vivienda habitual, la condición de gran tenedor del demandante y las circunstancias de vulnerabilidad. Estar en una zona tensionada no significa, por sí solo, que todos los propietarios deban acreditar idénticos requisitos para iniciar un desahucio.
Consecuencias específicas para grandes tenedores
Con carácter general, la Ley de Vivienda considera gran tenedor a quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial, excluidos garajes y trasteros. En determinadas zonas tensionadas, la declaración puede particularizar esa definición y reducir el umbral a cinco o más viviendas, según los criterios legalmente establecidos. Por ello, debe consultarse la declaración concreta de cada zona.
- Control de precio más estricto:
Si el arrendador es gran tenedor y la vivienda está en una zona tensionada, la renta del nuevo contrato de vivienda habitual debe respetar el límite máximo del sistema estatal de índices de precios de referencia. Si existió un contrato de vivienda en los cinco años precedentes, también deben respetarse las restricciones vinculadas a la renta anterior. Se aplica el límite que resulte exigible en cada caso. - Trámites adicionales en determinados desahucios:
En determinados procedimientos de recuperación de la posesión, la normativa procesal exige identificar la condición de gran tenedor y aportar la documentación que corresponda. Los requisitos adicionales dependen de las circunstancias y del procedimiento concreto; no deben generalizarse a cualquier solicitud de desahucio. - Obligación de información a la Administración:
Las administraciones competentes pueden requerir a los grandes tenedores información sobre el uso y destino de sus viviendas situadas en zonas tensionadas, conforme a la Ley de Vivienda.
Consecuencias por incumplimiento (para cualquier propietario):
- El incumplimiento de las obligaciones legales sobre renta e información puede dar lugar a reclamaciones civiles y, cuando proceda conforme a la normativa sancionadora aplicable, a sanciones administrativas.
- El inquilino puede impugnar las cláusulas contrarias a las normas imperativas y reclamar, cuando corresponda, cantidades cobradas indebidamente.
- El incumplimiento de los requisitos procesales exigibles puede afectar a la tramitación de determinados procedimientos de desahucio.
¿Es posible asegurar pisos en zonas tensionadas con un seguro de impago de alquiler?
Sí, es posible contratar un seguro de impago de alquiler para viviendas situadas en zonas tensionadas, aunque existen ciertas particularidades:
- Evaluación específica: Las aseguradoras suelen analizar con detalle las características del inmueble, la zona y el perfil del inquilino para valorar el riesgo.
- Coberturas adaptadas: Algunos seguros ofrecen coberturas especiales que incluyen defensa jurídica adaptada a las limitaciones y regulaciones propias de zonas tensionadas.
- Asesoramiento profesional: Es recomendable contar con un asesor experto en seguros inmobiliarios para encontrar la mejor opción que cumpla con la normativa y proteja adecuadamente al propietario.
Por ello, aunque asegurar un piso en una zona tensionada es viable, es fundamental informarse bien y analizar cada caso para elegir la póliza que mejor se adapte a la situación particular.
Protege tu alquiler en zonas tensionadas
Si alquilas una vivienda en una zona tensionada, puedes protegerte frente al impago con una póliza adecuada y recibir orientación sobre sus coberturas.
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Preguntas frecuentes sobre zonas tensionadas
¿Qué es una zona tensionada?
Es un área declarada por la administración competente donde el precio de la vivienda o el alquiler supera niveles de esfuerzo económico razonables. Su objetivo es contener precios y mejorar el acceso a la vivienda.
¿Cada cuánto se actualiza el listado de zonas tensionadas?
Las comunidades autónomas pueden revisar o ampliar el listado mediante resoluciones publicadas en sus boletines oficiales. Conviene consultarlo cada pocos meses.
¿Cómo afecta a los propietarios tener un piso en una zona tensionada?
Puede implicar límites a la renta de nuevos contratos, deberes de información y posibles prórrogas extraordinarias. Su aplicación concreta depende del contrato y del tipo de propietario.
¿Puedo asegurar un piso en zona tensionada?
Sí. En ARRENTA SABSEG estudiamos la viabilidad del seguro tanto si la vivienda está en una zona tensionada como si el propietario tiene la condición de gran tenedor.
