Los nuevos decretos de vivienda de 2026 introducen cambios de calado para los propietarios: nuevas prórrogas de los contratos, indemnizaciones por no renovar, límites a determinadas subidas del alquiler y nuevas reglas en los desahucios. Pero no todas las medidas entran en vigor a la vez ni afectan por igual a cada vivienda.
El Real Decreto-ley 28/2026 y el Real Decreto-ley 29/2026 se publicaron en el BOE el 7 de octubre de 2026. En este artículo de ARRENTA SABSEG analizamos cómo afectan ambas normas a los propietarios de viviendas en alquiler.
1. Qué regula cada real decreto-ley de vivienda y cuándo entra en vigor
Ambas normas modifican el marco de los arrendamientos, pero no son dos versiones del mismo decreto. Tienen objetos diferentes y deben analizarse conjuntamente, porque el RDL 28/2026 coordina su nuevo régimen de prórrogas con la prórroga extraordinaria del RDL 29/2026.
- RDL 28/2026, de 6 de octubre: reforma el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Prevé prórrogas sucesivas de cinco años —siete si el arrendador es una persona jurídica— y una indemnización por no renovación, salvo excepciones. Entrada en vigor prevista: 15 de noviembre de 2026.
- RDL 29/2026, de 6 de octubre: regula prórrogas extraordinarias, actualizaciones de renta, alquileres de temporada y habitaciones, gastos, reparaciones, desahucios y fiscalidad. En vigor desde el 8 de octubre de 2026, con algunas medidas de efecto posterior.
En un mercado inmobiliario sujeto a diferentes reglas según el contrato y la ubicación de la vivienda, confundir ambos decretos puede llevar al propietario a calcular mal una fecha de vencimiento o una actualización de renta.
2. RDL 28/2026: prórrogas de cinco o siete años e indemnización por no renovar
La principal novedad del RDL 28/2026 es que sustituye el régimen de prórroga tácita anual del artículo 10.1 de la LAU por otro de prórrogas sucesivas de cinco años para arrendadores particulares y siete para personas jurídicas, una vez cumplido el período mínimo legal.
¿Cuándo puede finalizar el contrato el propietario?
El arrendador conserva la posibilidad de manifestar que no desea prorrogar al llegar el vencimiento correspondiente. Para ello, el nuevo régimen exige, con carácter general, un preaviso de seis meses; el inquilino debe preavisar con dos meses. Si no hay comunicación válida, se produce la nueva prórroga.
La norma contiene reglas transitorias importantes: las notificaciones válidas de no renovación realizadas antes del 7 de octubre de 2026 conservan sus efectos sin generar la nueva indemnización. Además, para ciertos contratos a los que les resten menos de seis meses hasta el vencimiento cuando entre en vigor el RDL 28/2026, se permite un preaviso de cuatro meses. Los contratos que ya estén en la prórroga tácita anterior terminarán ese período antes de pasar al nuevo régimen.
¿Cuánto tendría que indemnizar si decide no renovar?
Cuando el propietario comunica válidamente la no renovación y no concurre una excepción legal, tendrá que abonar la mayor de estas dos cantidades:
- Doce mensualidades, calculadas con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia del alquiler.
- Una mensualidad por cada año de residencia del arrendatario, calculada con ese mismo valor y prorrateada para períodos inferiores al año.
Si no puede obtenerse el valor individualizado del sistema estatal de referencia, se utiliza la renta mensual vigente en la fecha de comunicación de la no prórroga. La indemnización se paga, como regla general, al entregar la vivienda.
Ejemplo orientativo: con un valor de referencia de 1.000 € al mes y una permanencia de 15 años, las opciones serían 12.000 € o 15.000 €. Si no existe una excepción legal, corresponderían 15.000 €. No es un importe universal: depende del valor de referencia y de los años de residencia.
¿En qué casos puede no tener que pagar la indemnización?
Entre los supuestos expresamente regulados figuran la necesidad real de ocupar la vivienda por el propietario particular o determinados familiares, la falta de residencia efectiva del inquilino en las condiciones legales, que este disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio, la firma de un nuevo contrato o el rechazo de una oferta válida de nuevo contrato por cinco o siete años con la renta ajustada a la ley.
También existen reglas de coordinación con prórrogas legales de aceptación obligatoria: si el inquilino reúne sus requisitos y no las pide, puede no generarse la indemnización; cuando las solicita y proceden, el momento de exigirla puede quedar diferido al final de la prórroga. Las excepciones no deben presumirse: hay que acreditar su concurrencia.
3. RDL 29/2026: una prórroga extraordinaria de dos años y límites a las subidas
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
La disposición final quinta del RDL 29/2026 permite al inquilino solicitar hasta dos años adicionales de contrato, por anualidades, en determinados alquileres de vivienda habitual vigentes al entrar en vigor el decreto.
La norma contempla, entre otros supuestos, contratos cuya prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, así como determinadas finalizaciones de prórrogas tácitas o períodos de tácita reconducción. Para solicitarla, el inquilino debe estar al corriente del alquiler y haberlo estado mes a mes durante los ocho meses anteriores.
El propietario debe aceptarla cuando se cumplan los requisitos, salvo las excepciones previstas: acuerdo entre las partes, nuevo contrato o una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda comunicada legalmente. Tampoco procede cuando las partes pactan una renovación o nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.
Importante: esta prórroga no se suma automáticamente a la nueva prórroga general de cinco o siete años del RDL 28/2026. Las normas contienen disposiciones específicas para evitar el solapamiento.
Actualizaciones del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027
Para las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la disposición final sexta establece dos situaciones:
- Si la renta ya supera el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia, no puede aplicarse incremento alguno.
- En los demás supuestos, puede existir un nuevo pacto entre las partes; si no lo hay, la subida no puede superar el 2 %.
La actualización ordinaria también debe respetar las previsiones de la LAU y el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), cuando resulte aplicable. Por tanto, no es correcto afirmar que el 2 % sea una subida automática permitida en cualquier alquiler.
La localización también importa. En las zonas de mercado residencial tensionado pueden resultar aplicables otros límites de renta y obligaciones de información. Para situar estas novedades en el contexto de los precios y tendencias del alquiler en 2026, conviene separar la evolución del mercado del incremento que legalmente puede aplicar cada arrendador.
4. Alquiler temporal, habitaciones, gastos, reparaciones y venta de viviendas
Alquiler temporal: la causa debe ser real y acreditable
El RDL 29/2026 exige identificar de forma expresa por qué el inquilino necesita la vivienda temporalmente. La carga de probar esa causa recae en el arrendador. La duración ordinaria es superior a 31 días y, por regla general, no puede exceder de doce meses, aunque cabe justificar que la necesidad temporal continúa.
Si no se acredita la causa o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, o si se supera el plazo sin justificación, la relación puede pasar a considerarse alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato, con sus garantías de duración y prórroga.
En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos no puede superar la renta del alquiler unitario de toda la vivienda. En zonas tensionadas se aplican, además, los límites legales correspondientes.
Gastos, seguros obligados al inquilino y mantenimiento
Los honorarios de gestión inmobiliaria y formalización contractual no pueden trasladarse al inquilino, ni directamente ni bajo otra denominación. Tampoco pueden imponerse los tributos asociados a la vivienda, salvo que el arrendatario sea legalmente el obligado tributario. Determinados gastos generales no individualizables pueden pactarse por escrito con indicación de su importe anual.
Se refuerza asimismo el derecho del inquilino a pedir reparaciones que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad. Tras un requerimiento escrito con presupuesto razonable, el propietario dispone, por regla general, de 15 días naturales para responder o actuar; ante inacción o negativa injustificada, el arrendatario puede realizar determinadas reparaciones y descontar su coste acreditado de rentas futuras. El alquiler temporal tiene reglas de respuesta específicas.
Al terminar el arrendamiento, las partes deben dejar constancia escrita del estado de la vivienda en un documento firmado. Documentar incidencias, reparaciones y entrega de llaves resulta especialmente importante.
Derecho de tanteo y retracto si se vende la vivienda alquilada
El decreto refuerza la adquisición preferente del inquilino, incluso en determinadas ventas conjuntas de varios activos cuando la vivienda pueda individualizarse jurídicamente. El plazo de tanteo es de 30 días naturales desde la notificación fehaciente; el retracto tiene también un plazo de 30 días naturales desde la notificación legal de la compraventa. Los 180 días citados en la norma se refieren a la caducidad de los efectos de la notificación de venta, no a un plazo de retracto de 180 días.
Además, el decreto limita hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas compras por debajo del 70 % del valor de mercado realizadas por las entidades definidas en su artículo 1. No es una prohibición general de vender por debajo de ese porcentaje entre particulares.
5. Desahucios por impago: qué cambia y qué protección tiene el pequeño propietario
El RDL 29/2026 distingue entre determinadas entidades dedicadas a adquirir activos inmobiliarios y los demás demandantes. Para estos últimos, cuando el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa habitacional y se cumplen las condiciones legales, el tribunal puede acordar una suspensión del procedimiento, con revisiones cada doce meses y un máximo de tres años en el régimen del artículo 2.2.
El texto establece que no prevalecerá la vulnerabilidad económica del demandado cuando el demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas. Es una protección relevante para los pequeños propietarios, aunque no conviene interpretarla como una exclusión de todos los trámites judiciales ni como garantía de recuperación inmediata.
El régimen contempla compensaciones por determinadas rentas dejadas de percibir, suministros impagados y costas procesales a favor de propietarios particulares demandantes, dentro de los límites y condiciones legales. No es una compensación automática e ilimitada.
Enervación extraordinaria: intervención de la Administración
En determinados procedimientos de desahucio por falta de pago con vulnerabilidad económica acreditada, la Administración competente tiene dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar las cantidades reclamadas y devengadas, además de las costas previstas.
Durante ese plazo el procedimiento queda suspendido. Si se abonan íntegramente las cantidades, puede terminar el procedimiento manteniéndose el contrato; si no se ofrece alternativa ni se paga, la Administración queda subrogada en la deuda en los términos del decreto y no procede el lanzamiento mientras se cumplan las condiciones legales.
Para comprender el contexto procesal, puede consultarse nuestro análisis sobre los plazos de un desahucio en España. Las cifras de duración de procedimientos no deben confundirse con los plazos máximos de suspensión fijados por el decreto.
6. Fiscalidad: incentivos en el IRPF y posibles mayores costes para viviendas vacías o turísticas
El RDL 29/2026 reorganiza las reducciones del rendimiento neto positivo en el IRPF por arrendamiento de vivienda habitual. Para determinados arrendadores que no sean grandes tenedores, puede haber reducciones de hasta el 100 % cuando se cumplen exigencias de precio, continuidad o características del contrato; en otros supuestos, especialmente al incrementar rentas, los porcentajes pueden ser sensiblemente menores, incluso del 15 %.
También establece incentivos relacionados con primeras puestas en alquiler, viviendas rehabilitadas y alquiler social. Los porcentajes no se aplican indistintamente a todos los propietarios: importan las fechas de los contratos, la renta y los requisitos de cada medida.
En el IBI, la norma amplía las posibilidades de recargo municipal para determinados inmuebles permanentemente desocupados y alojamientos turísticos. Los recargos pueden llegar al 150 % en ciertos casos, pero requieren que el ayuntamiento los establezca conforme a su ordenanza y se cumplan los requisitos legales.
Respecto al IVA, desde el 1 de diciembre de 2026 se prevé el tipo reducido del 10 % para determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas de duración no superior a 30 noches, con excepciones específicas y sin perjuicio de los arrendamientos con servicios hoteleros.
También se modifican reglas de imputación de rentas inmobiliarias con efectos desde 2027 y se crean incentivos para determinadas transmisiones de viviendas desocupadas al sector público. Antes de tomar decisiones fiscales conviene calcular cada supuesto de forma individual.
7. ¿Qué ocurre con el seguro de impago de alquiler tras los nuevos decretos de vivienda?
Este es un punto especialmente relevante para los propietarios que desean proteger sus ingresos. El RDL 29/2026 incorpora una prohibición expresa en el artículo 36.5 de la LAU: no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de renta u otra cobertura análoga.
Ahora bien, esto no prohíbe que el propietario contrate voluntariamente un seguro de impago de alquiler para protegerse frente al incumplimiento de pago del arrendatario. La diferencia está en quién contrata y asume el seguro, no en la desaparición del producto.
Según la póliza y sus condiciones, el seguro puede incluir impago de rentas, defensa jurídica y otras garantías. Pero no debe darse por supuesto que cubrirá cualquier demora procesal, suspensión de lanzamiento o supuesto de vulnerabilidad: hay que revisar límites de mensualidades, franquicias, períodos de carencia, exclusiones y condiciones de declaración del siniestro.
Si necesitas conocer las prestaciones disponibles, consulta nuestra guía del seguro de impago de alquiler. También explicamos los derechos del propietario ante un desahucio gestionado por el seguro de impago.
La clave: un seguro de impago puede ser una herramienta de protección económica y jurídica, pero no sustituye las reglas de la LAU ni elimina las obligaciones del propietario previstas en los nuevos decretos.
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8. Qué debería revisar ahora un propietario
La aplicación práctica depende de la fecha del contrato, si el arrendador es persona física o jurídica, la ubicación del inmueble y las características del inquilino. Antes de renovar, actualizar o extinguir un alquiler, recomendamos comprobar:
- Vencimiento y preavisos: fecha exacta de finalización, notificaciones previas y posibles prórrogas, incluidas las transitorias.
- Indemnización potencial: si podría corresponder tras la entrada en vigor del RDL 28/2026 y si existe una excepción acreditable.
- Actualización de renta: cláusula contractual, IRAV, límite extraordinario y situación de la vivienda respecto al sistema de precios de referencia.
- Modelo de contrato: causa real del alquiler temporal o límites si se alquila por habitaciones.
- Gastos y reparaciones: cláusulas válidas, comunicaciones por escrito y documentación del estado de la vivienda.
- Riesgo de impago: solvencia del candidato, obligaciones de comunicación y coberturas efectivas de la póliza contratada por el propietario.
Si vas a anunciar una vivienda, revisa además la información exigida por el artículo 20 del RDL 29/2026: índices y límites cuando procedan, código identificativo de la unidad y condición de gran tenedor, en los supuestos correspondientes.
Conclusión: más obligaciones contractuales y necesidad de anticiparse
Los dos reales decretos-leyes de vivienda de 2026 regulan aspectos distintos pero conectados. El RDL 28/2026 se concentra en la continuidad del contrato y las posibles indemnizaciones por no renovar; el RDL 29/2026 introduce medidas más amplias sobre rentas, prórrogas extraordinarias, alquiler temporal, desahucios, gastos y fiscalidad.
Para el propietario, la prioridad es no actuar por una regla general simplificada: ni toda subida es del 2 %, ni toda no renovación genera automáticamente una indemnización, ni la vulnerabilidad del inquilino produce siempre la misma respuesta judicial. Cada decisión requiere comprobar el supuesto concreto y la norma vigente en ese momento.
La protección económica del alquiler sigue siendo relevante. Un seguro de impago elegido con información suficiente puede complementar una gestión contractual cuidadosa, pero nunca reemplaza el cumplimiento de la ley.
Preguntas frecuentes sobre los decretos de vivienda de 2026
¿Cuándo entra en vigor cada decreto de vivienda de 2026?
El RDL 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026, aunque algunas medidas tienen fechas de aplicación posteriores. El RDL 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026.
¿Puede un propietario negarse a renovar el contrato de alquiler?
Sí, cuando se cumplen los requisitos legales de vencimiento y preaviso. El RDL 28/2026 prevé, a partir de su entrada en vigor, una posible indemnización por no renovación, salvo excepciones y disposiciones transitorias.
¿El alquiler solo se puede subir un 2 % hasta 2027?
No en todos los casos. Cuando la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de referencia, no procede incremento. En los demás supuestos se contempla un nuevo pacto entre las partes y, en su ausencia, una subida máxima del 2 %, respetando las reglas legales aplicables.
¿Está prohibido contratar un seguro de impago de alquiler?
No. El RDL 29/2026 prohíbe exigir al inquilino la contratación de un seguro de impago u otra cobertura análoga. El propietario puede contratar voluntariamente su propio seguro, sujeto a las condiciones de la aseguradora.
¿Se suspenden todos los desahucios cuando el inquilino es vulnerable?
No. La suspensión depende del procedimiento, de la vulnerabilidad y alternativa habitacional, de la condición del demandante y de los requisitos específicos de la norma. El RDL 29/2026 incluye una protección particular para personas físicas titulares de dos o menos viviendas.
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Fuentes oficiales
- BOE: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (artículo único y disposición transitoria única).
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (artículos 1 a 9 y 20, disposiciones finales quinta y sexta, y demás previsiones citadas).
