¿Sabías que el casero está obligado por ley a devolver la fianza del alquiler si el inquilino cumple ciertas condiciones? En esta guía te explicamos en qué casos debe devolverse, cuándo puede retenerse parcialmente y qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto.
¿Qué es la fianza en un contrato de alquiler?
La fianza del alquiler es la cantidad de dinero que el inquilino entrega al arrendador al firmar el contrato, con el fin de cubrir posibles desperfectos o impagos durante la vigencia del arrendamiento. Está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El importe de la fianza equivale normalmente a una mensualidad del alquiler en el caso de viviendas y a dos mensualidades si se trata de locales comerciales o de oficina.
El plazo legal de devolución de la fianza es de un mes desde la entrega de llaves, siempre que el inquilino haya cumplido con las condiciones del contrato.
¿Cuándo debe devolver la fianza el casero?
El casero debe devolver la fianza íntegra cuando se cumplan estas tres condiciones:
- El inquilino deja la vivienda en buen estado, sin desperfectos más allá del uso normal.
- No existen deudas pendientes de renta o suministros.
- El contrato de alquiler ha finalizado correctamente.
Si estas condiciones se cumplen, el propietario no puede retener ninguna cantidad de la fianza y debe devolverla en el plazo establecido.
¿Qué se considera desgaste normal por uso?
La ley distingue entre el desgaste natural por uso —que no da lugar a retenciones— y los daños intencionados o por mal uso, que sí pueden justificar una deducción de la fianza.
Ejemplos de desgaste normal:
- Desteñido de paredes por el sol.
- Pequeños roces en suelos o muebles.
- Marcas leves en las paredes por el uso habitual.
Ejemplos de daños no cubiertos:
- Rotura de cristales o mobiliario.
- Quemaduras o manchas graves.
- Agujeros grandes en paredes o puertas.
En estos casos, el propietario puede retener parte o la totalidad de la fianza para cubrir las reparaciones necesarias.
¿Qué ocurre si el inquilino ha hecho cambios en la vivienda?
Si el inquilino ha realizado modificaciones en la vivienda (como pintar, instalar muebles o hacer pequeñas reformas), la devolución dependerá de si esas alteraciones fueron autorizadas.
Cuando el casero ha dado su consentimiento por escrito y no exige la reposición del estado original, debe devolver la fianza completa. En caso contrario, puede descontar los gastos de restauración.
Para evitar conflictos, es recomendable acordar por escrito cualquier cambio antes de realizarlo y conservar pruebas del estado inicial y final de la vivienda.
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