El plazo legal para devolver la fianza de un alquiler está claramente regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este artículo explica, de forma práctica y con base jurídica, cuándo debe el arrendador devolver la fianza, qué consecuencias tiene el retraso y cómo reclamar si se incumple el plazo.
Plazo legal según la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36.4) establece que el arrendador dispone de un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza. Superado este plazo, la cantidad no devuelta devenga el interés legal del dinero a favor del arrendatario.
Este mes se considera un plazo razonable para que el propietario verifique el estado del inmueble, compruebe que no hay rentas pendientes y liquide posibles gastos de suministros. Si tras ese periodo no ha realizado el reembolso, se presume mora del arrendador.
Para más información sobre el depósito y su gestión autonómica, puedes consultar nuestro artículo sobre importe de la fianza de alquiler.
Interpretación jurisprudencial y casos prácticos
La jurisprudencia española ha consolidado la doctrina de que la devolución debe efectuarse en el plazo de un mes natural, no prorrogable, salvo que exista causa justificada documentada.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª, nº 45/2021) establece que el arrendador incurre en mora si no devuelve la fianza en el plazo legal sin causa acreditada, incluso si existen pequeñas reparaciones.
En caso de discrepancia, el arrendatario puede reclamar la totalidad de la fianza más intereses, y en supuestos de mala fe, el tribunal puede imponer costas judiciales.
Consecuencias del retraso en la devolución
Si el arrendador no devuelve la fianza dentro del mes legal, el importe pasa a generar intereses legales (art. 1108 del Código Civil). Estos intereses se calculan sobre la cantidad retenida y por los días de retraso.
Además, en comunidades autónomas donde la fianza se deposita en organismos públicos (como INCASÒL o AVRA), el retraso o la falta de devolución puede derivar en una sanción administrativa.
Si existen desperfectos, el arrendador debe documentarlos con facturas o fotografías. En caso contrario, el inquilino puede solicitar la devolución íntegra mediante un modelo de devolución de fianza formal.
Cómo reclamar la fianza si no se devuelve en plazo
Si transcurre un mes sin devolución, el inquilino puede realizar una reclamación extrajudicial mediante burofax con acuse de recibo. En caso de no obtener respuesta, puede presentar una demanda de cantidad en el juzgado de primera instancia, acompañando pruebas como el contrato y el justificante de entrega de llaves.
En situaciones donde el arrendador no actúe de buena fe, se recomienda disponer de una cobertura de defensa legal. Un seguro de defensa jurídica para arrendadores garantiza asistencia letrada, reclamación de cantidades y protección ante litigios.
También puedes revisar los motivos por los que el casero puede retener la fianza de forma legítima.
Preguntas frecuentes sobre los plazos de devolución de la fianza
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
El propietario dispone de un mes desde la entrega de llaves. Pasado ese plazo, se generan intereses legales.
¿Puede el arrendador retener parte de la fianza?
Sí, pero solo por daños o impagos demostrables y siempre justificando la retención con facturas o informes.
¿Qué hacer si el casero no devuelve la fianza?
Enviar un burofax solicitando la devolución y, si no hay respuesta, presentar una demanda de cantidad o acudir a mediación.
¿La ley permite ampliar el plazo si hay reparaciones pendientes?
No. La LAU fija un mes como límite. El arrendador puede descontar el coste justificado de las reparaciones, pero no demorar la devolución.
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Hola,
He vendido un inmueble con un inquilino dentro. El nuevo propietario debe subrrogar el contrato de alquiler. ¿yo debo restituir la fianza al inquilino ahora? ¿Es el nuevo propietario quien debe restituir la fianza al inquilino cuando finalice el contrato? ¿es el nuevo propietario quien debe restistuir una fianza que tiene?
No encuentro una explicacion en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Gracias,
SI ES LOCAL COMERCIAL, ES EL MISMO PLAZO PARA LA DEVOLUCION?
He entregado la vivienda limpia y sin desperfecto, entregué las llaves el día 3 Oçtubre dándome la Inmobiliaria la entrega de llaves por escrito, aún no me ha devuelto el dueño la Fianza de 1700 €
Que hago
Hicimos un contrato de alquiler de un año mínimo y tras transcurrir 6 meses el inquilino se marcha avisando con 15 días de antelación
Debo devolverle la fianza?
Muchas gracias de antemano
Buenos días,
Hace ahora 2 meses dejé un piso de alquiler. La ultima factura la pagamos hace ahora 1 mes y 10 días. Después de 1 semana llamando al casero, hoy me dice que esta esperando a arreglar la puerta de un armario para devolverme la fianza descontando ese arreglo. Hasta el dia de hoy no me habia dado ninguna explicación de porque no se me habia devuelto la fianza todavía. Es legal? O debería haberme avisado dentro del primer mes.
Gracias
Hola, Jenifer. El plazo de la devolución de fianza es de 30 días desde la firma de entrega de llaves. De todas formas, en Arrenta somos asesores en seguros, te recomendamos preguntar a un experto. Un cordial saludo
Buenas tardes tengo un piso para alquilar que se ha marchado el inquilino .
Me ha dejado el piso sucio y con utensilios rotos , y me debe alguna factura .
Tengo la obligación de devolverle la fianza?
Hola, Cecilia. El impago de suministros es un motivo para descontar de la fianza, en cuanto a desperfectos, si corresponden a pequeños utensilios estropeados por el uso diario, no procedería. Aún así, desde Arrenta recomendamos que contactos con algún gestor especializado en alquileres para que le confirme esta información. Un cordial saludo
Quiero saber si la devolución del deposito y fianza deben ser obligatoria mente por deposito bancario. Han pasado 15 días y quiere hacerlo por esa vía y por temas personales he cerrado mi cuenta ayer. No quiere darme en metálico, eso es correcto?
ayuda!
el propietario del piso donde alquilaba tiene 1750 euros de fianza que dejamos, hace 50 dias terminamos el contrato e hicimos la devolucion de las llaves y el volvio a alquilar el piso.
hoy nos presenta presupuesto de lo que va a gastar y nos quiere devolver el resto, factura no tiene porque dice que el nuevo inquilino no quiere obras y se termino enojando, la inmobiliaria dice que no es su trabajo.
alguien me puede ayudar?
Hola, Agustina. En Arrenta somos asesores en seguros, le recomendamos que acuda a gabinete jurídico especializado que podrá orientarle adecuadamente. Un saludo.
He alquilado una ha oración a un estudiante con un contrato de 9 meses me dio la fianza y cuando le entregué la llaves me dio el mes y al día siguiente me digo que se iba por qué le havia salido un trabajo tengo derecho a devolverle el mes y la fianza
En Arrenta somos asesores en seguros, para estos casos tan específicos sobre la devolución de fianza de su contrato de alquiler, le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente. No obstante, en su contrato de alquiler estarán especificadas las condiciones de devolución de la fianza. Un saludo.
Si en la hoja de finalización del contrato pone que se entrega dos meses despues de la última factura recibida, sin haber recibos adeudados ni desperfectos, no iría en contra de los derechos del arrendatario? Se puede poner una denuncia por apropiación indebida? Ya que según jurisprudencia establece el plazo máximo de 30 días y más siendo ocupada la vivienda un día después de entregar más llaves? Gracias
En Arrenta somos asesores en seguros, para estos casos tan específicos sobre el cumplimiento de su contrato de alquiler, le recomendamos que acuda a un abogado especializado en temas inmobiliarios que podrá orientarle adecuadamente. Un saludo.