Para poder alquilar una vivienda es primordial demostrar solvencia y estabilidad económicas, por lo que se suelen hacer estudios de viabilidad de los candidatos a inquilinos, normalmente presentando documentación como el contrato de trabajo, las nóminas o la última declaración de la renta.
A la hora de firmar el contrato de alquiler, se solicita el pago de una fianza, que es la garantía que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento del contrato. Puedes encontrar más información sobre el concepto de fianza del alquiler en nuestro artículo: Importe de la fianza de alquiler de una vivienda.
El artículo 4.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, indica que no se puede exigir una cantidad superior a la suma del mes de fianza y los dos meses de garantía adicional. En la garantía adicional se incluyen los avales. El Real Decreto-ley 7/2019 dice: «se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario».
Por lo tanto, es habitual que para la firma del contrato de alquiler el propietario solicite garantías adicionales a la fianza del alquiler, como el aval de terceras personas que cuenten con los ingresos y la estabilidad laboral necesaria para pagar las rentas en caso de que el titular del contrato no pueda hacerlo, o un seguro de impago de alquiler, para afrontar los riesgos de impagos.
Al igual que se estudia al arrendatario, la inmobiliaria o el propietario solicitarán unos requisitos de ingresos de los avalistas.
El aval de alquiler a veces se suele confundir con la fianza del alquiler y no son lo mismo. Cuando el inquilino no pueda pagar el alquiler, la persona que avala se hace responsable de cualquier posible deuda del solicitante. El aval de alquiler, por lo tanto, es una garantía adicional a la fianza del alquiler y no debe confundirse con esta, que es obligatoria.
Los avalistas
Un avalista es una persona que se compromete y que, por lo tanto, tiene la obligación de pagar la renta de un alquiler, en el caso de que el inquilino no lo haga.
La LAU, que es la que se encarga de regular los contratos de alquiler, permite que se incluyan las garantías necesarias para hacer frente a los riesgos por impago, entre ellas se incluye a los avalistas.
Es de vital importancia que consten los avalistas en el contrato de alquiler, donde es suficiente mencionar que existen y que, por lo tanto, responderán por el arrendatario en caso de que este no lo haga. Será un aval solidario y los avalistas deberán firmar también el contrato.
La responsabilidad del avalista estará pactada en el contrato y, aunque como tal está obligado a pagar la renta mensual en caso de incumplimiento del inquilino, es posible limitar la magnitud del aval, es decir, responder solo en determinadas circunstancias o hasta cierta cantidad de dinero o mensualidades.
El avalista en los seguros de impago de alquiler
Para que pueda emitirse la póliza, el avalista deberá ser Avalista Personal y Solidario del contrato de alquiler y constar de este modo en el contrato de arrendamiento.
Asimismo, a no ser que en el contrato se indique lo contrario, el avalista debe responder como tal durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento, incluyendo las posibles prórrogas del contrato de alquiler.
Derechos del avalista
El avalista o fiador tiene derechos que puede oponer frente al arrendador:
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Derecho de orden
El arrendador primero dirigirse al arrendatario para exigir el cumplimiento de sus obligaciones y solo después podrá dirigirse contra el avalista.
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Beneficio de excusión
Mediante el que se obliga al arrendador a dirigirse primero contra los bienes del arrendatario y solo en caso de no disponer o no cubrir la cantidad reclamada, poder embargar los bienes del avalista.
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Derecho de división
En caso de que haya varios fiadores, la deuda se reparte entre todos en partes iguales o de acuerdo con los porcentajes que se establezcan, salvo que se haya pactado la solidaridad entre ellos.
El avalista podrá hacer valer estos derechos si no ha renunciado de forma expresa a los mismos en el contrato de arrendamiento, en tal caso se podrá dirigir el arrendador directamente contra el avalista y sus bienes sin necesidad de hacerlo previamente contra el arrendatario.
