Las cláusulas nulas o abusivas en contratos de alquiler son más comunes de lo que parece. En este artículo aprenderás cómo identificar si una cláusula es nula, qué ejemplos son más frecuentes y qué consecuencias tiene incluirlas según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.
Qué significa y cómo identificar una cláusula nula
Una cláusula nula es aquella que figura en el contrato pero carece de validez jurídica por contradecir una norma imperativa, los derechos del arrendatario o el equilibrio contractual exigido por la ley.
Puedes identificar una cláusula nula si:
- Limita un derecho reconocido expresamente por la LAU o el Código Civil.
- Otorga ventajas desproporcionadas al arrendador en perjuicio del inquilino.
- Impone obligaciones que la ley no contempla o prohíbe expresamente.
- No ha sido negociada individualmente (contratos tipo o cláusulas “de adhesión”).
Ejemplos frecuentes de cláusulas nulas en contratos de alquiler
A continuación, se detallan las cláusulas más comunes consideradas nulas según la jurisprudencia y la LAU:
- Renuncia al derecho de prórroga: el inquilino no puede renunciar antes del contrato a los 5 años mínimos (7 si el arrendador es persona jurídica).
- Fianza superior a la legal: la fianza legal es de 1 mes de renta, aunque pueden pactarse garantías adicionales si son voluntarias.
- Pago de reparaciones estructurales por el inquilino: estas son obligación exclusiva del propietario (art. 21 LAU).
- Penalización por desistir del contrato: el arrendatario tiene derecho a desistir tras 6 meses con preaviso de 30 días (art. 11 LAU). Cualquier cláusula que impida esto es nula.
- Prohibición de subrogación por fallecimiento: contraria al art. 16 de la LAU, que permite continuar el contrato en ciertos casos.
- Renuncia a la devolución de la fianza: el arrendador siempre debe devolverla conforme al plazo legal de un mes.
- Imposición de seguros obligatorios: solo son válidos si existe acuerdo voluntario y justificación objetiva.
- Cláusulas de acceso libre al inmueble por parte del arrendador: vulneran el derecho a la intimidad del arrendatario.
- Penalizaciones desproporcionadas por retraso en el pago: la jurisprudencia las considera abusivas si superan el interés legal.
Cómo se determina legalmente que una cláusula es nula
La nulidad de una cláusula puede ser declarada por:
- Acuerdo entre las partes: si ambas reconocen que una disposición contraviene la ley, pueden eliminarla o modificarla sin efectos judiciales.
- Resolución judicial: mediante una sentencia que declare nula una cláusula por abusiva, conforme al artículo 6.3 del Código Civil y el artículo 83 del TRLGDCU.
- Revisión administrativa o arbitral: en procedimientos de consumo o vivienda pública, si se detectan cláusulas contrarias al ordenamiento.
La nulidad implica que la cláusula no produce efectos y se considera como no puesta, manteniéndose válido el resto del contrato. Para una revisión completa, consulta también nuestro artículo sobre duración legal de los contratos de alquiler.
Consecuencias de incluir cláusulas nulas en un contrato
Incluir una cláusula nula puede acarrear reclamaciones judiciales y pérdida de confianza entre las partes. Si se considera abusiva contra el inquilino, los jueces pueden:
- Declararla nula y eliminarla del contrato.
- Ordenar la restitución de cantidades indebidamente cobradas.
- Imponer costas o sanciones administrativas.
Para prevenir conflictos, conviene usar modelos revisados y actualizados conforme a la LAU, así como una serie de buena práctica como las disponibles en nuestro decálogo para redactar un contrato de alquiler seguro.
Preguntas frecuentes sobre cláusulas nulas
¿Cómo puedo saber si una cláusula de mi contrato es nula?
Comprueba si contradice algún derecho básico del inquilino, como la prórroga mínima o el desistimiento. Si lo hace, es nula aunque se haya firmado.
¿Qué pasa si firmé un contrato con una cláusula nula?
No te preocupes: la cláusula no tiene efecto y puedes impugnarla. El resto del contrato sigue siendo válido.
¿El propietario puede exigir un seguro obligatorio?
Sólo si es pactado voluntariamente. En caso contrario, se considera cláusula abusiva.
¿Quién determina si una cláusula es nula?
Puede hacerlo un juez, un órgano administrativo de consumo o un arbitraje especializado en vivienda.
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Tengo que renovar el contrato después de 5 años. En el contrato pone que si me voy antes de 6 meses tengo que pagar una mensualidad por el tiempo que falte si no cumplo con los seis meses.
Estoy a la espera de un piso de comunidad de Madrid y no sé cuándo me lo van a dar.
Le puedo pedir que quite esa cláusula llevando ya 5 años en la casa.
¿Es correcto?
Gracias.
Espero contestación.
En un contrato de arrendamiento de local de negocio se expecifica una renta mensual de 2750 euros, pero para facilitar el pago al inquilino se estipula que el primer año se facturará 1500 euros mensuales y los otros 1250 se irán regularizando en el periodo del año en curso.
Podría ser una cláusula nula??
Muchas gracias
Quién tiene que pagar a la inmobiliaria el arrendador o el inquilino, ¿Si la inmobiliaria me cobra, tengo derecho ha denunciarla?
Buenas,
Queria saber si incluir una clausula en el contrato que diga que el mantenimiento y reposicion de los electrodomesticos son a cargo del inquilino, sería nula y en caso de que así sea, eso invalidaría el contrato y en el nuevo te podría subir el precio del alquiler
Buenas tardes, necesito me comenten algo a la pregunta gestionada el dis 6 de Abril por favor, muchas gracias, saludos cordiales.
Buenas noches, se ha realizado un contrato temporal, de 6 meses,y el cliente dice que por no poner la finalidad del mismo,si es por trabajo o estudio, no es válido y no es un contrato temporal, sino de vivienda habitual, aun sabiendo el por haber una constancia de wassap que se le dijo que era por uso del dueño que en 6 meses venía a usar su piso,que se iba,a hacer un temporal, hemos entrado en discusión,por el no querer pagar la gestión, ya,que en los temporales, contratos temporales, tienen que pagar el servicio los inquilinos, y no los propietarios, como pasaría si fuera anual o mejor dicho vivienda habitual, mi pregunta es,tiene razón y se debería de poner en el contrato que es por estudio o trabajo??,o como se le dijo que se le hacía temporal de 6 meses,que era por venir el dueño hacer uso de su vivienda es suficiente, o es cierto que tendría,que haberse puesto en el contrato que era por trabajo o estudio, pero eso no seria cierto,que fuera por trabajo o estudio, por eso no se puso ya,que era temporal no pr estudio ni trabajo, sino porque el dueño en 6 meses va a hacer uso de su piso.Necesito por favor me digan algo al respecto,les saluda atentamente, Aroa,gracias.
Hola buenas tardes quería saber si un arrendador firma un contrato de alquiler con dos arrendatarios y en el contrato solo firma uno y el otro no es legal ese contrato.
Un juez ha declarado nulo el contrato que firme hace cinco años ante la denuncia de la ex mujer del propietario por considerar que se alquilo sin su consentimiento. Mi sorpresa ha sido que aunque lo trámite por una agencia inmobiliaria sin saber del problema de la pareja incluso me han condenado a pagar costas (subreslista) que puedo hacer? Puede alguien ayudarme ? Se que debo abandonar el piso pero puedo denunciar por estafa. Y pedir daños y perjuicios ?
Mi casero no me arregla la caldera, según el contrato corre de nuestra cuenta pero creo que es una clausula ilegal. Por otro lado tenemos un contrato de 5 años y en el contrato dice que tenemos que pagar una indemnizacion si nos vamos antes de un mes por año restante, llevo dos años en el piso y por trabajo es posible que tenga que dejar el piso y me veo en el problema de tener que pagar una sustitución de caldera y tres meses de alquiler por indemnización ¿es esto legal aunque lo ponga en el contrato?
Estoy negociando un contrato de alquiler. Tengo que pagar un año por adelantado (por motivos de mis situación laboral) y en el contrato dice que puedo dejar el piso después de 6 meses pero «Si el desistimiento se produce durante la primera anualidad de vigencia del contrato, se fija como indemnización la renta que constituya el plazo hasta el vencimiento de esa primera anualidad.» Esa cláusula es legal o nula? Y en el caso de dejar el piso antes de cumplir un año, como puedo demandar que devuelvan el alquiler de los meses cuando ya están pagados?
Con la nueva Ley de vivienda, hay que poner PRECIO FIJO para los 5 años, y pedir AVALISTAS solventes
en el contrato
Voy a alquilar una vivienda, previa una reserva de una mensualidad, el propietario quiere que le haga efectivo los dos pagos restantes, sin que el firme, cuando reciba el dinero el firma, mientras no, me surge este duda, como legalmente se resolveria? También quiero yo tener seguridad y necesito la firma mía y la de él para hacerle la transferencia del pago
Hola, Antonio. Ante la duda, os recomendamos que realicéis la firma del contrato de alquiler ante notario, haciendo efectiva la entrega de los pagos pactados. Un saludo.
ES BUENO SABER A QUE ATENERSE CUANDO SE HACE UN CONTRATO, SOBRE TODO EN ESTOS TIEMPOS TAN CAMBIANTES.
SALUDOS